سطح ميانگين قيمت مسكن نيز در فروردين ۳درصد نسبت به اسفند پارسال كاهش پيدا كرد كه ركورد ۱۸ماهه «بيشترين افت ماهانه» محسوب مي‌شود. هرچند بخشي از كاهش حجم معاملات ناشي از تعطيلات نيمه اول فروردين و تعطيلات كرونايي بنگاه‌ها بوده اما «رفتار معنادار سمت عرضه و سمت تقاضا» طي هفته‌هاي اخير بيانگر تاثيرگذاري «ريزش قيمت بازارهاي موازي» بر جو بازار مسكن است. در حال حاضر «انتظارات كاهشي» در بازار ملك قوت گرفته است كه همين تغيير جهت مي‌تواند شروع «برگشت قيمت مسكن از اضافه پرش» باشد. دو گام سياستي، تخليه حباب را شتاب مي‌دهد.
با چرخش فرمان هدايت ملك‌بازها، بازار مسكن در ابتداي 1400 با سقوط سراسري در بخش قيمت و معاملات مواجه شد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، بررسي روند بازار مسكن طي چند سال اخير حاكي از آن است كه فرمان هدايت بازار املاك در بخش معاملات و ساخت وساز، بيش از آنچه كه تحت كنترل بازيگران داخلي بازار همچون خريداران، فروشنده‌ها، سازنده‌ها و... باشد؛ در دست عوامل بيروني اثرگذار بر اين بازار يعني ريسك غيراقتصادي، انتظارات تورمي و نوسانات بازار ارز و سهام بود. طي سه سال اخير، بالا بودن ريسك غيراقتصادي منجر به ايجاد انتظارات تورمي در جامعه شد و شكل‌گيري همين انتظارات، فعاليت سفته بازي و خريدهاي هيجاني را در بازارها افزايش داد. در مرحله بعدي، هجوم خريداران به بازار ارز و ورود بورس اولي‌ها به بازار سهام يك نااطميناني در ميان فعالان بازارها به وجود آورد و نهايتا تمامي اين فعل و انفعالات، به شكل مستقيم و غيرمستقيم بازار مسكن را تحت تاثير قرار داد. به طوري‌كه در بيش از دو سال اخير، سفته بازي و خريدهاي سرمايه‌اي در بازار املاك افزايش پيدا كرد، قيمت مسكن با جهش قابل توجه روبه‌رو شد و با پرتاب تقاضاي مصرفي به بيرون از بازار، ابرركود معاملاتي در اين بازار شكل گرفت.
با اين حال انتشار گزارش رسمي بانك مركزي ازتحولات بازار مسكن شهر تهران در نخستين ماه 1400 طي روز گذشته نشان داد در ماه ابتدايي امسال، فرمان هدايت ملك بازها چرخش كرد. به اين معني كه بازار ارز، سكه و سهام به عنوان عوامل بيروني تاثيرگذار بر بازار ملك برخلاف چندماه گذشته كه در مسير افزايشي حركت مي‌كردند با چرخش 180 درجه‌اي، بازار مسكن را نيز به مسير جديدي هدايت كردند، مسيري كه باعث سكته كامل در بازار مسكن شد.
بررسي‌هاي بانك مركزي نشان مي‌دهد ميانگين قيمت هرمترمربع آپارتمان مسكوني در شهر تهران طي يك ماه فروردين، با يك كانال عقبگرد، به سطح 29 ميليون و 320 هزار تومان رسيده است. به اين ترتيب تورم ماهانه بازار املاك منفي 1/ 3 درصد ثبت شده است. اين در حالي است كه در اسفندماه ميانگين قيمت آپارتمان در شهر تهران در كانال 30 ميليون تومان قرار داشت و تورم ماهانه معادل 7 درصد بود اما اكنون نزديك به يك ميليون تومان ميانگين قيمت مسكن در هر مترمربع، كاهش پيدا كرده است. بررسي روند قيمتي و تورم ماهانه املاك طي چند سال اخير نشان مي‌دهد تورم ماهانه منفي 3 درصد در فروردين ماه 1400، بيشترين افت قيمت مسكن از شهريور سال 98 تاكنون است. هرچند در برخي از ماه‌ها تورم ماهانه بازار املاك تا سطح 5/ 1 درصد نيز كاهش پيدا كرده كه آخرين افت تورم ماهانه مربوط به آذر سال قبل است كه انتظارات تورمي تحت تاثير كاهش ريسك غيراقتصادي، در مسير نزولي شدن حركت كرد.
تحول بازار مسكن در ابتداي امسال در حوزه افت تورم ماهانه اتفاقي است كه «دنياي اقتصاد» از اواخر سال گذشته تا هفته‌هاي گذشته در قالب گزارش‌هاي متعدد تحت عنوان آينده بازار مسكن و سمت و سوي قيمتي در اين بازار، به آن پرداخته است. مطابق با پيش‌بيني‌ها اين انتظار وجود داشت كه اگر يك بار ديگر همچون اتفاقي كه در آبان و آذرماه سال گذشته رخ داد، انتظارات تورمي كاهش پيدا كند و ساير بازارهاي مالي در مسير ريزش قرار بگيرند با توجه به آنكه فضاي داخلي بازار مسكن نيز براي تخليه حباب قيمت آماده است، كاهش تورم ماهانه و ريزش قيمت دور از ذهن نيست.
تحول بازار مسكن در ابتداي امسال حاكي از آن است كه يك شوك كاهشي در انتظارات تورمي، توانست يك خوش‌بيني نسبي در ميان بازيگران اين بازار ايجاد كند و در نتيجه ركورد بيشترين كاهش قيمت مسكن در 18 ماه گذشته اتفاق افتاد بنابراين همان‌طور كه پيش‌بيني مي‌شد اكنون بستر مناسب براي تخليه حباب قيمت مسكن فراهم است.
مقايسه نرخ رشد نقدينگي و نرخ رشد قيمت مسكن از سال 93 تا بهمن ماه سال گذشته مشخص مي‌كند اگر فضا براي تخليه حباب قيمت مسكن فراهم شود، قيمت اسمي در اين بازار بين 20 تا 30 كاهش پيدا مي‌كند.
در عين حال حجم معاملات ثبت شده در بنگاه‌هاي املاك در فروردين ماه نيز به حدود 2 هزار و 100 فقره رسيده كه نسبت به آخرين ماه سال گذشته حدود 6 درصد افت داشته است. در اسفندماه سال 99، حجم معاملات املاك در شهر تهران بيش از 5 هزار فقره بود. اين ميزان معاملات خريد و فروش ثبت شده ركورد 11 ماهه در كمترين حجم معاملات ماهانه را از آن خود كرده است. با اين حال يك نكته قابل توجه در مورد وضعيت ماه‌هاي اخير بازار مسكن به لحاظ حجم معاملات وجود دارد. به طوري‌كه از نيمه دوم سال گذشته كه حجم معاملات ماهانه مسكن به كمتر از 5 هزار فقره رسيده مشخص شد كه ميانگين قيمت اعلام شده نمي‌تواند به طور كامل منعكس‌كننده سطح حقيقي قيمت باشد، چراكه در يك ماه كه حجم معاملات در سطح حداقلي قرار دارد اما بخش عمده معاملات مربوط به واحدهاي نوساز است و طبيعي است كه ميانگين قيمت مسكن در شهر بالاتر محاسبه شود و سطح حقيقي قيمت‌ها در مناطق 22گانه پايتخت متفاوت باشد. به تعبير ديگر حجم پايين معاملات در يك ماه منعكس‌كننده حقيقت نيست، از اين رو به نظر مي‌رسد ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران بسيار بيشتر از آنچه در اين گزارش منعكس شده، با ريزش مواجه شده باشد. با اين حال بي‌ترديد مهم‌ترين علت منفي شدن تورم ماهانه بازار مسكن، خوش بيني به آينده ناشي از تداوم نشست‌هاي وين و تغيير مسير بازارهاي مالي همچون ارز و سكه است. اين وضعيت تب خريدهاي سرمايه‌هاي را در بازار مسكن كاهش داد و از سوي ديگر بازيگران سمت عرضه با اين برداشت كه حباب قيمتي در حال تخليه است تا حدودي به بازار بازگشتند.
اما اين وضعيت يعني خوش‌بيني به آينده و تغيير مسير افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن با دو حركت از سوي سياست‌گذار مسكن مي‌تواند پايدار شود. حركت نخست، برقراري ماليات سالانه بر املاك است كه منجر به افزايش عرضه و فروش مسكن در بازار و نهايتا كمك به ادامه كاهش قيمت‌ها در اين بازار خواهد شد.
اما حركت دوم ايجاد بازدارندگي براي ورود سرمايه‌گذاراني كه ديدبلندمدت به بازار مسكن دارند، است. تجربه چند ساله نشان مي‌دهد رقيب اصلي بازار مسكن، بازار پول است. به طوري‌كه سرمايه‌گذاراني كه ريسك گريز هستند و در عين حال تمايل به حفظ ارزش دارايي خود دارند معمولا يكي از دو بازار مسكن يا پول را انتخاب مي‌كنند. طي اين سال‌ها، هرزمان كه نرخ سود واقعي سپرده‌هاي بانكي منفي بود، اين گروه از سرمايه‌گذاران بازار مسكن را به عنوان بازار هدف انتخاب كردند. از اين رو اين نكته بايد قابل توجه سياست گذار قرار گيرد كه اگرچه در حال حاضر ديدگاه كاهش انتظارات تورمي و احتمال كاهش قيمت واقعي مسكن وجود دارد اما با تغيير ساير پارامترها اين ديدگاه مي‌تواند پايدار نباشد و مجددا بازار مسكن را براي ورود سرمايه‌ها آماده كند. اما جذاب كردن سپرده‌گذاري در بانك‌ها مي تواند بخشي از سرمايه‌ها را از اين بازار دور كند و شرايط براي تخليه بيشتر حباب فراهم شود، به ويژه آنكه طي يك ماه گذشته بازار مسكن در ميان بازارهاي مالي كمترين ميزان ريزش را داشته است. مطابق با آمار، بازار ارز با كاهش منفي 5/ 3 درصدي بازدهي و سكه با كاهش منفي 5/ 8 درصدي بازدهي، بورس با كاهش 7/ 6 درصدي بازدهي طي يك ماه گذشته مواجه بودند در حالي كه تورم ماهانه در بازار مسكن منفي سه درصد كاهش را تجربه كرده است. دارابودن پايين‌ترين رتبه ريزش در يك ماه گذشته مي‌تواند يك پيام مهم براي سياست‌گذار داشته باشد. اين نكته مهم كه اگر ريزش در ساير بازارها ادامه پيدا كند گروهي كه ديد سرمايه‌گذاري بلندمدت دارند ممكن است به سمت بازار مسكن حركت كنند و مجددا زمينه براي رشد قيمت‌ها در اين بازار فراهم شود.
گزارش اشکال
