در حال حاضر برخي در بازار ملك، مدعي هم‌سطح شدن قيمت تمام‌شده با قيمت فروش مسكن هستند و اين اتفاق را مانع ريزش قيمت عنوان مي‌كنند. اما فاكتورهاي ۱۴۰۰ هزينه ساخت و قيمت فروش زمين در سه دسته از مناطق پايتخت با رد اين ادعا مشخص مي‌كند به‌رغم رشد ۷۰ تا ۱۰۰درصدي هزينه‌هاي ساخت‌وساز، همچنان فاصله ۲۰ تا ۴۰درصدي بين قيمت تمام‌شده و فروش نوسازها وجود دارد. اين اختلاف مي‌تواند سد داخلي مقابل «تخليه حباب مسكن » را بشكند.
محاسبه آخرين تغييرات قيمت تمام شده آپارتمان در شهر تهران و مقايسه آن با سطح متوسط قيمت فروش واحدهاي نوساز در پايتخت، به يك سوال مهم درخصوص امكان شكسته شدن سد بالادست حباب مسكن در صورت فروكش كردن انتظارات تورمي و تخليه حباب ملك پاسخ مي‌دهد. بررسي‌ها ضمن آنكه ساخت مسكن با فاكتور ۱۴۰۰ يا هزينه تمام شده ساخت مسكن در شش گروه از مناطق شهر تهران را نشان مي‌دهد در عين حال، اختلاف بين هزينه تمام‌شده با قيمت فروش(كه در اصطلاح به آن حاشيه سود سازنده‌ها از بابت فعاليت ساختماني گفته مي‌شود) را روايت مي‌كند.
اين درحالي است كه در اين گزارش همچنين براساس تحقيقات ميداني انجام شده، علاوه بر ميانگين هزينه ساخت هر مترمربع مسكن در كشور و تهران، ميانگين قيمت هر مترمربع زمين يا ملك كلنگي آماده عرضه به بازار ساخت براساس قيمت فروش تازه‌ترين فايل‌هاي عرضه شده به بازار در روزهاي اخير، برآورد شده است.
مجموعه هزينه‌هاي برآورد شده درخصوص هزينه تامين زمين و هزينه ساخت مركب از هزينه مصالح ساختماني و دستمزد، به‌عنوان قيمت تمام‌شده ساخت مسكن، فاكتور ساخت وساز در سال ۱۴۰۰ را ارائه مي‌دهد.
در شرايطي كه بسياري از ديدگاه‌هاي كارشناسي بر درستي نظريه اثر كاهش انتظارات تورمي و از بين رفتن ريسك‌هاي غيراقتصادي در تخليه حباب قيمت مسكن و ثبات يا كاهش قيمت در اين بازار اتفاق نظر دارند اما برخي ديگر از جمله گروهي از فعالان ساختماني اين برداشت را مطرح مي‌كنند كه چون قيمت تمام‌شده ساخت ناشي از جهش قيمت زمين و تورم مصالح ساختماني بالاست، بنابراين حتي در صورت كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي و از بين رفتن انتظارات تورمي نمي‌توان به كاهش قيمت مسكن و تخليه حباب در اين بازار چندان اميدوار بود.
در واقع اين گروه از فعالان بازار مسكن معتقدند سد بالادست حباب قيمت مسكن قابل شكسته شدن نيست و علت آن روند رو به رشد قيمت زمين و مصالح ساختماني است. در واقع اين گروه از فعالان ساختماني معتقدند يكي از مهم‌ترين عوامل در افزايش قيمت مسكن افزايش قابل‌توجه هزينه تمام‌شده ساخت مسكن است. به اعتقاد آنها بازار مسكن به‌دليل افزايش هزينه‌هاي ساخت و تورم زمين حباب قيمتي ندارد و حتي اگر در اين بازار حباب قيمتي وجود داشته باشد از آنجا كه قيمت تمام‌شده ساخت بالاست نمي‌توان به شكسته شدن سد بالادست حباب مسكن و تخليه حباب و در نتيجه كاهش قيمت مسكن يا ثبات آن اميدوار بود.
با اين حال، بررسي‌ها نشان‌دهنده عدم توجه اين گروه به دو فاكتور مهم در تخليه حباب قيمت مسكن در صورت كاهش انتظارات تورمي و از بين رفتن ريسك‌هاي غيراقتصادي است. در واقع مي‌توان چنين اعلام كرد كه اين گروه از فعالان ساختماني كه نظريه مقاوم بودن سد بالادست حباب قيمت مسكن و عدم امكان شكسته شدن آن را مطرح مي‌كنند از دو فاكتور مهم غافل بوده‌اند.
اولين فاكتوري كه در اين زمينه مي‌توان به آن اشاره كرد به‌وجود و برآورد فاصله بين قيمت تمام‌شده واحدهاي مسكوني و قيمت فروش مسكن مربوط مي‌شود. در صورتي كه فاصله‌اي بين قيمت تمام شده و قيمت فروش مسكن وجود نداشت شايد اين فرضيه كه تخليه حباب قيمت مسكن به‌دليل بالا بودن هزينه ساخت و قيمت تمام شده امكان‌پذير نيست به فرضيه‌اي قابل تامل تبديل مي‌شد. اما محاسبات نشان‌دهنده وجود فاصله قابل توجه بين قيمت تمام‌شده و هزينه ساخت، حتي در شرايط فعلي است.
از سوي ديگر، حتي اگر اين فاصله نيز وجود نداشت يك فاكتور ديگر وجود دارد كه مي‌تواند در صورت فروكش كردن انتظارات تورمي و از بين رفتن ريسك‌هاي غيراقتصادي منجر به تخليه حباب مسكن شود.
اين فاكتور مهم تبعيت بازار بالادست مسكن از فروكش كردن ريسك‌هاي غيراقتصادي و انتظارات تورمي در جهت تعديل يا دست‌كم ثبات قيمت است. همان‌گونه كه يكي از مهم‌ترين عوامل در تورم هزينه‌هاي ساخت افزايش ريسك‌هاي غيراقتصادي و انتظارات تورمي در دوره اخير بود، در صورت فروكش كردن اين ريسك‌ها و انتظارات، عوامل موثر در تورم هزينه‌هاي ساختماني نيز با كاهش قيمت يا دست‌كم ثبات مواجه خواهند شد. در واقع نه‌تنها تحت‌تاثير كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي و از بين رفتن انتظارات تورمي انتظار تخليه حباب قيمت مسكن وجود دارد بلكه در بالادست بازار مسكن نيز اين انتظار وجود دارد كه مجموعه عوامل موثر در قيمت تمام‌شده ساخت، با كاهش يا حداقل ثبات قيمت مواجه شوند و حباب قيمتي در بازار ساخت نيز تخليه شود.
مجموعه اين دو فاكتور نشان مي‌دهد نظريه كارشناسي درخصوص تخليه حباب مسكن در صورت كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي و از بين رفتن انتظارات تورمي نظريه‌اي قابل وقوع است.
البته يك نكته مهم در ارتباط با تخليه حباب قيمت مسكن در هزينه‌برترين جزء و فاكتور ساختماني وجود دارد كه بايد به آن توجه داشت. علاوه بر افزايش ريسك‌هاي غيراقتصادي و انتظارات تورمي، يكي از مهم‌ترين عوامل موثر در شكل‌گيري حباب قيمت در بازار زمين و ملك كلنگي و تورم شديد در اين بازار، كمبود محسوس زمين قابل ساخت به‌خصوص در كلان‌شهرهايي مانند تهران در يك دهه گذشته محسوب مي‌شود.
منبع : همشهري آنلاين
گزارش اشکال
