از امسال به بعد، خانه‌هايي كه ۱۲۰ روز معادل ۴ ماه در سال خالي باشند، مشمول قانون پرداخت ماليات بر خانه‌هاي خالي مي‌شوند و بايد مبالغ كلاني به‌عنوان ماليات به دولت بپردازند.
به گزارش تجارت‌نيوز، وزارت راه و شهرسازي مي‌گويد تاكنون يك ميليون و ۳۰۰ هزار خانه خالي به سازمان امور مالياتي معرفي شده و اين سازمان نيز وعده داده است طبق قانون، فاز اول تنبيه مالياتي اين خانه‌ها، از ابتداي پنجمين ماه از سال ۱۴۰۰ آغاز شود.
اطلاعات واحدهاي مسكوني مشمول قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي از طريق تجميع داده‌هاي موجود در بانك‌هاي اطلاعاتي حوزه مسكن و ثبت اسناد، شهرداري‌ها و سازمان‌هاي آب و برق و…پايش و استخراج مي‌شود اما همان‌گونه كه در متن قانون نيز تصريح شده، وزارت راه و شهرسازي در تلاش است تا آخرين حلقه از زنجير اطلاعات بازار مسكن را از طريق خوداظهاري اطلاعات ملكي در سامانه ملي املاك و اسكان تكميل كند.
مهلت ۲ ماهه خوداظهاري املاك
وزارت راه و شهرسازي در چندين نوبت فراخوان پيامكي و رسانه‌اي، به همه مالكان و سرپرستان خانوار ۲ ماه مهلت داده است تا از ۱۹ فروردين براي ثبت اطلاعات املاك و محل سكونت خود اقدام كنند.
وزير راه و شهرسازي مي‌گويد: بانك اطلاعاتي اين وزارتخانه كامل است و اگر خوداظهاري انجام نشود نيز مشخص است كه هر فرد چه تعداد املاك در اختيار دارد؛ اما اين فراخوان طبق الزام قانون و براي تاييد گرفتن از مردم انجام مي‌شود. مهلت ۲ ماهه براي خوداظهاري اطلاعاتي ملي در سامانه ملي املاك و اسكان كشور از پنجشنبه هفته جاري آغاز مي‌شود و ضروري است همه مالكان و سرپرستان خانوار (اعم از مالك يا مستاجر)، املاك تحت‌تملك و محل اقامت خانوار خود را با مراجعه به اين سامانه به نشاني amlak.mrud.ir ثبت كنند.
محمد اسلامي با اشاره به اين مهلت دوماهه، مي‌گويد: داشتن مسكن براي زندگي و همچنين يك اقامتگاه در شهر ديگر براي هر سرپرست خانوار مجاز است؛ اما افزون بر آن، مشمول ماليات مضاعف خواهد شد. او هدف اصلي طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي را در اين نكته مي‌داند كه مالكان خانه‌هاي خالي يا واحد خود را به بازار اجاره بياورند يا با فروش آن، براي سرمايه‌گذاري به بخش‌هاي ديگر مانند ساير بازارها منتقل كنند؛ به‌گونه‌اي كه درنهايت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن، صرفا به سمت توليد برود. اسلامي در مورد كساني كه واحد مسكوني خالي زيادي دارند نيز مي‌گويد: درصورت عرضه اين واحدها به بازار، وزارت راه و شهرسازي آمادگي دارد در مقابل آن، زمين مرغوب شهري براي ساخت‌وساز اختصاص دهد. البته او جزئيات بيشتري از اين طرح تشويقي ارائه نداده است.
راهنماي ثبت اطلاعات در سامانه املاك
سامانه ملي املاك و اسكان كشور براي دريافت خوداظهاري اطلاعات ملكي و اقامتي اشخاص راه‌اندازي شده و براي ورود به اين سامانه بايد شماره تلفن همراه مالك با كدملي دارنده ملك و صاحب سيم‌كارت مطابقت داشته باشد. همچنين مستاجران نيز بايد با استفاده از سيم‌كارت به نام خود وارد اين سامانه شوند و اطلاعات محل اقامت خود را ثبت كنند.
البته سامانه املاك و اسكان با اتكا به بانك اطلاعاتي وزارت راه و شهرسازي، پس از درج كدملي فرد، ليست املاك متعلق به او را نمايش مي‌دهد؛ اما احتمال نمايش املاك واگذار يا فروخته شده و حتي تكراري نيز در اين سامانه وجود دارد كه كاربر مي‌تواند با انتخاب گزينه‌هاي موجود، اين اطلاعات را اصلاح كند.
مستاجران نيز براي ثبت اطلاعات محل اقامت به مشخصات اصلي ملك نظير متراژ دقيق، كد نوسازي ملك، كدملي و شماره تلفن همراه مالك نياز دارند كه بخشي از آنها در اجاره‌نامه رسمي نوشته شده و مابقي از طريق سند، قبض عوارض سالانه ملك يا با سوال از مالك قابل دريافت است.
در سامانه ملي املاك و اسكان، انتخاب كاربري ملك اعم از مسكوني، تجاري و اداري نيز به اظهاركننده واگذار شده است و بايد مطابق با عنوان ملك در سند اصلي ثبت شود. در بخش ديگري، اگر مالك در واحد مسكوني تحت تملك خود سكونت نداشته باشد، بايد گزينه «شخص ديگري در آن ساكن است» را انتخاب كرده و مشخصات ساكنان ملك را در سامانه درج كند. همچنين اگر فردي، املاكي دارد كه در ليست ارائه شده از سوي سامانه درج نشده، بايد با انتخاب گزينه افزودن ملك جديد، مشخصات آن را ثبت كند.
حساب سرانگشتي ماليات خانه‌هاي خالي
مجلس يازدهم وقتي طرح اصلاح ماده ۵۴ مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم را با هدف نظام‌مند كردن ماليات‌ستاني از خانه‌هاي خالي و كارآمد كردن اين ابزار ارائه داد، پيشنهاد كرد خانه‌هاي خالي در ماه‌اول دو برابر اجاره ماهانه مشمول ماليات شوند و اين مبلغ به‌صورت پلكاني در سال دوم و سوم نيز هر بار دوبرابر شود اما در متن نهايي اين طرح كه به تاييد شوراي نگهبان نيز رسيد، فرمول ماليات‌ستاني با تغييراتي مواجه شد كه البته از نظر مبلغ و رقم تغيير چنداني با نظر اوليه مجلس ندارد اما با اما و اگر كمتري قابل اجراست.
در متن نهايي اصلاحيه ماده ۵۴ مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم آمده است: واحدهاي مسكوني واقع در شهرهاي با جمعيت بيش از صد هزار نفر كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور به‌عنوان واحد خالي شناسايي مي‌شوند (يعني بيش از ۱۲۰ روز خالي بمانند) به ازاي هر‌ماه خالي ماندن، در سال اول معادل ۶ برابر ماليات متعلقه به اجاره ملك، در سال دوم ۱۲ برابر و در سال سوم معادل ۱۸ برابر ماليات متعلقه به اجاره آن مشمول پرداخت خواهند شد. در اين شرايط با توجه به جدول تعيين ضرايب مالياتي درآمد اجاره، ابتداي ماليات متعلقه به اجاره هر ملك (با كسري ۲۵ درصد از درآمد بابت هزينه‌ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره) مشخص مي‌شود و پس از آن به ازاي زمان خالي بودن ملك و بر اساس ضرايب ۶، ۱۲ و ۱۸ برابري مورداشاره در قانون مشمول پرداخت ماليات خواهند شد.
معافيتي براي خانه خالي وجود ندارد
در مورد ماليات بر خانه‌هاي خالي ذكر اين نكته ضروري است كه طبق قانون جديد، معافيت‌هاي قبلي براي درآمد اجاره، شامل حال خانه‌هاي خالي نخواهد شد و مالكاني كه بدون عذر قانوني، املاك خود را به بازار عرضه نكنند بايد ضمن محروميت از درآمد معمول اجاره‌بها، مبالغ كلاني نيز به‌عنوان ماليات بپردازند؛ مبالغي كه در سال اول نزديك به دوبرابر كل درآمد اجاره ملك است و در سال‌هاي بعدي به چندين برابر خواهد رسيد. نكته قابل‌توجه اين است كه بر اساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون ماليات‌هاي مستقيم، درآمد اجاره اشخاص در تهران تا ۱۵۰ مترمربع زيربناي مفيد و در ساير نقاط شهري تا ۲۰۰ مترمربع زيربناي مفيد معاف از ماليات است اما در اصلاحيه ماده ۵۴ مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم، اين معافيت براي خانه‌هاي خالي حذف شده و مالكان اين خانه‌ها بايد در ازاي خالي نگه‌داشتن هر ميزان از املاك خود، ماليات متعلقه را تمام و كمال بپردازند.
مبناي ماليات خانه‌هاي خالي
براي محاسبه ماليات بر درآمد اجاره، جمع ۱۲ ماه اجاره ملك منهاي ۲۵ درصد (بابت هزينه استهلاك و…) مبنا خواهد بود. چنانچه تمام يا بخشي از اجاره ملك از طريق رهن پرداخت شده باشد، براي تعيين مبلغ اجاره ماهانه اين ملك، مبلغ رهن طبق سود بانكي مصوب به اجاره نقدي تبديل مي‌شود و پس از كسر ۲۵درصد بابت هزينه استهلاك و… مبناي تعيين ماليات قرار مي‌گيرد. در اين شرايط چنانچه رهن يك ملك استيجاري، مبلغ ۱۰۰ ميليون تومان باشد، اجاره سالانه آن معادل ۱۵ ميليون تومان مدنظر قرار خواهد گرفت و چنانچه اين ملك اجاره ماهانه يك‌ميليون تومان نيز داشته باشد، جمع كل درآمد اجاره آن به ۲۷ ميليون تومان خواهد رسيد. از سوي ديگر درآمد اجاره به‌صورت پلكاني مشمول ماليات خواهد شد و اين ضرايب پيكاني براي تعيين ماليات بر خانه‌هاي خالي نيز استفاده مي‌شود.
طبق دستورالعمل‌هاي سازمان امور مالياتي، درآمد سالانه حاصل از اجاره، تا سقف ۳ميليون تومان مشمول ماليات ۱۵ درصدي خواهد شد و ماليات درآمد مازاد بر آن تا سقف ۱۰ميليون تومان با ضريب ۲۰درصد محاسبه خواهد شد. بر اساس جداول سازمان امور مالياتي، درآمد سالانه اجاره مازاد بر ۱۰ ميليون تومان تا سقف ۲۵ ميليون تومان با نرخ ۲۵ درصد و مازاد آن تا سقف ۱۰۰ ميليون تومان با نرخ ۳۰ درصد مشمول ماليات مي‌شود و ضريب تعيين ماليات درآمدهاي اجاره بالاي ۱۰۰ ميليون تومان در سال نيز ۳۵ درصد تعيين شده است.
ماليات يك خانه خالي چند؟
با توجه به ماده ۵۳ قانون ماليات‌هاي مستقيم، درآمد مشمول ماليات املاكي كه به اجاره واگذار مي‌شود عبارت است از كل مال‌الاجاره، اعم از نقدي و غيرنقدي كه پس از كسر ۲۵ درصد به‌عنوان هزينه استهلاك، نگهداري و… از دريافت‌كننده درآمد اجاره دريافت خواهد شد. براساس قانون، كسي كه يك واحد استيجاري كمتر از ۱۵۰ مترمربع داشته و آن را به بازار اجاره عرضه كند از ماليات بر اجاره معاف است اما اگر همين واحد بيش از ۴ماه بدون عذر موجه خالي نگه داشته شود، ماليات سنگيني به آن تعلق خواهد گرفت. به‌عنوان مثال اگر مجموع درآمد اجاره اين واحد استيجاري در شهر تهران ۱۰۰ ميليون تومان در سال باشد، طبق قانون پس از كسر ۲۵ درصد هزينه استهلاك و…، ۷۵ ميليون تومان از اين درآمد به‌صورت پلكاني و براساس جدول مربوط به نرخ‌ها، مشمول ماليات بر اجاره مي‌شود كه مبلغ آن به ۲۰ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان مي‌رسد. البته اگر اين واحد داراي مستاجر باشد، مالك از پرداخت اين ماليات معاف است اما چنانچه بدون دليل محكمه‌پسند، اين واحد بيش از ۴ ماه خالي بماند، در سال اول بايد ۶ برابر ماليات تعلق گرفته به اجاره يعني رقم ۱۲۳ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان، در سال دوم ۱۲ برابر يعني ۲۴۷ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان و در سال سوم ۱۸برابر يعني ۳۷۰ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان ماليات بپردازد.
منبع: همشهري آنلاين
گزارش اشکال
