قيمت مسكن (متراژ) در تهران به‌طور متوسط در عرض ۲۲ ماه گذشته بالغ بر ۱۶ ميليون تومان افزايش يافته است. افزايش تورم انتظاري در دو سال اخير و هجوم تقاضا به بازار مسكن به عنوان كالاي سرمايه اي (خريد مسكن به عنوان امر سرمايه گذاري) را مي‌توان از دلايل عمده ي افزايش قيمت مسكن در تهران دانست. همچنين بررسي ها نشان ميدهد كه رشد ماهانه‌ي حجم پول به خصوص در سال ۹۸، با تورم ماهانه مسكن همخواني دارد. به‌بيان‌ديگر قسمتي از پول‌هاي خارج‌شده از سپرده هاي مدت دار بانكي، روانه ي بازار مسكن شده است.
مسكن از آن دسته بازار هايي است كه در طي دو سال گذشته هرچه بيشتر از تورم اثر پذيري داشته است. متوسط قيمت هر واحد مسكوني (هر متر) در تهران از فروردين سال گذشته تا اكنون حدود ۱۴۸ درصد رشد داشته است، به‌بيان‌ديگر طي ۲۲ ماه گذشته متوسط قيمت مسكن در تهران ۲٫۵ برابر شده است. در پايان سال ۹۷ متوسط قيمت هر متر آپارتمان در تهران حدود ۱۱ ميليون تومان بوده است، اكنون اين رقم در پايان دي ماه سال جاري به ۲۷ ميليون و ۳۸۶ هزار تومان رسيده است. افزايش ۱۶ ميليون و ۳۸۶ هزار توماني تنها در كمتر از دو سال.
طي ۲۲ ماه گذشته يعني از ابتداي سال ۹۸ رشد ماهانه قيمت مسكن همواره در نوسان بوده است. ركورد بالاترين رشد قيمت ماهانه‌ي مسكن در تهران به ارديبهشت ماه سال گذشته با ۱۲٫۳ درصد تعلق دارد؛ اما پس از اين ماه روند نزولي در رشد قيمت مسكن آغاز شد و در مرداد همان سال رشد قيمت مسكن در عدد منفي ۳ درصد قرار گرفت، اين روند رشد منفي تا آبان ماه نيز ادامه يافت. به‌بيان‌ديگر از مرداد سال گذشته تا آبان ماه متوسط قيمت مسكن در تهران در حال كاهش و كم شدن بود.
روند نزولي رشد قيمت مسكن سال گذشته در سال ۹۹ تكرار نشد. در ارديبهشت سال جاري نيز قيمت مسكن در تهران با افزايش چشمگيري مواجه شد، اما بر خلاف سال ۹۸ روند نزولي در رشد قيمت آغاز نشد و تا مرداد هر ماه بازار مسكن تهران شاهد رشد بالايي در قيمت بود. در تمامي اين چهار ماه رشد ماهانه‌ي قيمت مسكن بالاتر از ۱۰ درصد بود. تنها در طول اين چهار ماه قيمت مسكن در تهران بالاتر از ۵۰ درصد رشد را تجربه كرد.
افزايش در قيمت مسكن؛ افزايش در حجم پول
روند رشد قيمت مسكن تا حدي زيادي با روند رشد حجم پول در سال ۹۸ همخواني دارد. زماني كه تورم انتظاري در جامعه افزايش پيدا ميكند، مردم در صدد اين بر مي آيند تا دارايي هاي خود را از حساب‌هاي بلندمدت بانكي خارج كنند تا از كاهش ارزش پول خود در مقابل تورم جلوگيري كنند.
يكي از بازار هايي كه عموما مقصدي براي سرمايه گذاري انتخاب مي‌شود، بازار مسكن است. زماني كه پول به سمت بازار مسكن روانه مي‌شود، تقاضا در آن بازار افزايش يافته و باعث افزايش قيمت و تورم در بخش مي‌شود. به عنوان مثال افزايش حدود ۱۰ درصدي حجم پول در ارديبهشت سال گذشته كه از بالاترين رشد هاي اين متغير پولي در چند سال گذشته بوده است، باعث شد تا بالاترين تورم ماهانه مسكن در ۲۲ ماه گذشته رقم بخورد.
بر هم خوردن اركان تشكيل دهنده نقدينگي
هنگامي كه تورم مورد انتظار جامعه افزايش پيدا مي كند، توازن اركان نقدينگي به سمت حجم پول افزايش ميابد. به‌بيان‌ديگر نسبت حجم پول در تشكيل نقدينگي بيشتر خواهد شد. از آبان ماه سال گذشته سهم حجم پول در نقدينگي شروع به افزايش كرد، افزايش حجم پول در آبان ماه باعث افزايش رشد قيمت مسكن در آذر ماه شد. به‌بيان‌ديگر حجم پول خلق شده در آبان ماه با يك ماه تأخير اثر خود را بر تورم بخش مسكن در آذر ماه گذاشت.
لازم به ذكر است كه اثر افزايش نقدينگي بر سطح قيمت‌ها به‌سرعت انجام نمي‌شود و افزايش در نقدينگي اثري در بلندمدت بر تورم خواهد داشت؛ اما افزايش در حجم پول به دليل نقد شوندگي و ميعان بيشتر اين متغير نسبت به نقدينگي، در كوتاه‌مدت خود را در تورم نشان خواهد داد، به‌طور مشخص زماني كه تورم انتظاري جامعه بالا باشد اين اثر به‌سرعت در سطح عمومي قيمت‌ها ديده خواهد شد.
رقابت مسكن و بورس در جذب نقدينگي
رشد حجم پول و تورم مسكن سال ۹۹ در مقايسه با سال گذشته، از همگرايي كم‌تري برخوردار است. همراهي رشد ماهانه حجم پول و تورم ماهانه مسكن در سال ۹۸ بيشتر ديده مي‌شود تا سال جاري، اين امر تا حد زيادي مي‌توان ناشي از بازدهي بالاي بورس در سال ۹۹ دانست. به‌بيان‌ديگر بيشتر حجم پول ايجادشده يا بيشتر پول‌هاي خارج‌شده از حساب‌هاي بلندمدت در سال ۹۹، وارد بورس شده است.
اين موضوع به معني عدم تأثير افزايش حجم پول در تورم مسكن تهران نيست، بلكه بدين معني است كه سهم بازار مسكن به نسبت سهم بورس از افزايش شديد پول در سال جاري كمتر بوده است.
منبع: اقتصاد نيوز
گزارش اشکال
