به گزارش تجارت‌نيوز، جواد فلاح، با تاكيد بر اينكه مسكن مانند فولاد و آلومينيوم كالاي همگن نيست تا مشخصاتي از آن كالا ارائه شود و هر فردي كه كالا را مي‌خرد دقيقا بداند چه كالايي را با چه مشخصاتي مي‌خرد، اظهار كرد: در واقع قيمت مسكن هم به اينكه زمين در كدام نقطه كشور قرار دارد و هم به نوع ساخت، كيفيت ساخت و… بستگي دارد. حتي ممكن است داخل يك ساختمان، قيمت طبقات با يكديگر فرق داشته باشند. بنابراين براي حل اين موضوع اوراق روي هر پروژه مشخص منتشر خواهد شد.
وي ادامه داد: براي مثال يك پروژه مشخص در يك زمين مشخص، جواز معين، مصالح، نقشه و پروانه ساخت مشخص پذيرش خواهد شد و اوراق هر پروژه از پروژه‌هاي ديگر متفاوت خواهد بود. همان‌طور كه ذكر شد حتي داخل يك ساختمان مشخص، قيمت واحدهاي مختلف متفاوت است. براي حل اين موضوع و همگن‌سازي مسكن، يك واحد مبنا در هر پروژه انتخاب خواهد شد، ساير واحدها بر اساس آن واحد مبنا، قيمت‌گذاري خواهد شد.
مدير مطالعات اقتصادي و سنجش ريسك بورس كالاي ايران افزود: براي مثال واحد مبنا، واحد شماره يك در طبقه اول يك پروژه است، واحد شماره دو به دليل مشخصات بهتري كه دارد، نسبت به واحد شماره يك دارد، ضريب خواهد خورد. براي مثال ضريب آن ۱.۰۱ خواهد شد. يعني براي اينكه فردي واحد شماره دو را خريداري كند، اگر ۱۰۰ متر مربع است، به جاي اينكه ۱۰۰ ورقه يك متري بدهد بايد ۱۰۱ ورقه ۱۰۰ متري دهد. بنابراين زماني كه اوراق منتشر مي‌شود خريدار مي داند پروژه چه ويژگي‌هايي دارد اما دقيقا مشخص نيست كدام يك از واحدهاي پروژه را در زمان سررسيد تحويل خواهد گرفت.
سررسيد اوراق به صورت است؟
فلاح درمورد زمان سررسيد اوراق توضيح داد: در زمان سررسيد، براي مثال فردي متقاضي تحويل واحد شماره يك پروژه است و تعداد ۱۰۰ عدد اوراق نيز خريداري كرده كه معادل با تعداد اوراق لازم براي تحويل گرفتن آن واحد است. اگر واحد مذكور متقاضي غير از همان فرد نداشته باشد، آن واحد به آن فرد تعلق خواهد گرفت. اما اگر واحد شماره يك پنج متقاضي داشته باشد كه دو نفر از آن‌ها اوراق لازم براي تحويل واحد يك را دارند، بين دو نفر قرعه‌كشي صورت مي‌گيرد تا برنده مشخص شود. فرد دوم نيز يا در آن ساختمان واحد ديگري را انتخاب مي‌كند و آن واحد را تحويل مي گيرد يا واحد ديگري را پسند نمي‌كند.
وي ادامه داد: در نهايت برخي افراد كه واحدي كه دوست داشتند را دريافت مي‌كنند، برخي افراد واحدي كه تمايل داشتند را نگرفتند و واحد ديگري را هم نمي‌خواهند تحويل بگيرند، برخي افراد نيز قصد سرمايهگذاري داشتند و از ابتدا نمي خواستند واحد تحويل بگيرند. بر اين اساس افرادي كه نمي‌خواهند از آن پروژه واحدي را تحويل بگيرند، بسته به آنكه اوراق به چه نحوي طراحي شده و در اميدنامه اوراق ذكر شده است، سرنوشت متفاوتي خواهند داشت.
مدير مطالعات اقتصادي و سنجش ريسك بورس كالاي ايران با بيان اينكه در يك حالت ممكن است فروشنده اختيار فروش به سرمايه‌گذاران داده باشد، توضيح داد: براي مثال فرد متري ۱۰ ميليون تومان خريده و فروشنده اعلام كرده است كه سه سال ديگر در قيمت ۱۵ ميليون تومان اختيار فروش مي‌دهد. اگر سرمايه‌گذار در زمان سررسيد واحد را تحويل نگرفت، اختيار خود را اعمال مي‌كند و بابت ۱۰ ميليون سرمايهگذاري كه سه سال قبل انجام داده است، ۱۵ ميليون دريافت كرده و كنار مي‌رود.
فلاح ادامه داد: حالت بعدي به اين صورت است فروشنده يا همان سازنده، اختياري نداده باشد و به جاي آن به خريداران امكان تسويه نقدي داده باشد. يعني در زمان سررسيد، سازنده به قيمت روز كه توسط كارشناس رسمي دادگستري مشخص مي‌شود، پول را به فردي كه اوراق را در اختيار دارد پرداخت مي‌كند.
وي افزود: حالت ديگر اين است كه سازنده نه اختيار فروش گذاشته و نه امكان تسويه نقدي را در نظر گرفته است، در اين حالت به خريدار اين امكان داده مي‌شود كه در بازار نهايي، اوراق را به افرادي بفروشد كه مي‌خواهند واحدهاي باقيمانده آن پروژه را تحويل بگيرند. البته در اين شرايط ممكن است قيمت خوبي براي خريد اوراق پيشنهاد نشود، در اين حالت براي واحدهاي باقي مانده در بورس كالا مزايده برگزار خواهد شد. براي مثال فرض كنيد در يك پروژه سه واحد باقي مانده كه هيچ‌كس حاضر نيست اين واحدها را تحويل بگيرد، در اين صورت سه واحد فروخته مي‌شود و بر اساس اينكه متري چند فروخته شده، به افراد صاحب اوراق پرداخت مي‌شود.
عرضه كنندگان چه كساني هستند؟
مدير مطالعات اقتصادي و سنجش ريسك بورس كالاي ايران در ادامه به اين سوال كه عرضه كنندگان چه كساني خواهند بود؟ پاسخ داد: سازندگان معمولي و دولت مي‌توانند ناشر اين اوراق باشند. درواقع هر فردي كه به عنوان سازنده قصد پيش‌فروش دارد، مي‌تواند وارد اين سيستم شود. البته به دليل اينكه بايد تعهدات سازنده تضمين شود، سازنده بايد توانايي توديع وثايق را داشته باشد كه اين توديع وثيقه كار هر سازنده‌اي نخواهد بود. تا كنون سازنده‌هاي بزرگ در كشور درخواست خود را ارائه داده اند. براي مثال شركت سرمايهگذاري مسكن وابسته به بانك مسكن درخواست داده است. همچنين با بانك توسعه تعاون و تعاون ارتش مذاكراتي صورت گرفته است. سازنده بايد از عهده توديع وثايق بربيايد و تضمين كند كه اگر در زمان سررسيد نتوانست تعهد خود را ايفا كنند بتواند خسارت‌هاي مقرر شده در قرارداد را به سرمايه‌گذاران پرداخت كند.
آخرين وضعيت طرح
فلاح درمورد اينكه طرح در چه مرحله قرار دارد نيز توضيح داد: به هيات پذيرش سازمان بورس پروپوزالي ارائه شد كه اين هيات پروپوزال را به كميته فقهي سازمان بورس و اوراق بهادار ارجاع داد. در نهايت اين كميته نيز پروپوزال را بررسي و تاييد كرد. پس از آن پيش‌نويس دستورالعمل اجرايي اوراق پس از تصويب هيات‌مديره بورس كالا تقديم كميته تدوين مقررات سازمان بورس شد كه در اين كميته در حال بررسي است و پس از تاييد كميته بايد به تصويب هيات‌مديره سازمان بورس و اوراق بهادار برسد و قابليت اجرايي خواهد يافت.
بر اساس اين گزارش، به گفته مسئولان قرار است در بازار سرمايه بستري فراهم شود تا متقاضيان بتوانند به راحتي مسكن پيش‌خريد كنند.
در واقع قرار است اين امكان فراهم شود كه افراد بتوانند حتي به اندازه يك متر مربع و به ميزان نقدينگي خود پيش خريد خانه انجام دهند تا از اين طريق قدرت خريد پس‌انداز خود را نگه دارند؛ بنابراين مسكن به قطعات كوچك تبديل شده و امكان فروش آن و نيز امكان انجام معاملات ثانويه فراهم مي‌شود. به عبارت ديگر، بورس كالا به دنبال آن است كه بتواند مسكن را به شكل متري و در قالب اوراق سلف استاندارد مسكن پيش‌فروش كند و اين كار را در بستري كه تضامين لازم از سازنده گرفته شود و خريدار با خيال راحت اقدام به خريد كند، انجام دهد.
گزارش اشکال
