به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از دنياي اقتصاد؛ تا پيش از دوره جديد -پساجهش- اگر چه تمايلي به عرضه واحد در بازار دوم معاملات مسكن -بازار آتي يا همان فروش واحدهايي كه در ماه‌هاي بعد تحويل مي‌شود- وجود نداشت، اما در همان حجم بسيار كم پيش‌فروش‌ها، سطح قيمت دست‌كم ۱۰ درصد بالاتر از واحد آماده مشابه، به پيش‌خريداران پيشنهاد مي‌شد. اكنون طبق اعلام واسطه‌هاي ملكي، نه تنها تمايل به پيش‌فروش از سوي گروهي از سازنده‌ها نسبت به نيمه اول سال تا حدودي بيشتر شده كه سطح قيمت‌ها در بازار اول و دوم معاملات تقريبا يك‌اندازه شده است. اين دو تغيير بيانگر چرخش معنادار در بازار آتي مسكن است كه براي سمت تقاضا، حق انتخاب ايجاد مي‌كند. سازنده‌هاي مردد، در دو راهي «پيش‌فروش» يا «فروش در ۱۴۰۰» قرار دارند. شرايط هر دو بررسي شده است.
همزمان با بروز علائم ورود به دوره پساجهش بازار مسكن، تغييرات در بازار پيش‌فروش آپارتمان نمايان شد. تغييرات خفيفي كه از افزايش تمايل سازندگان برند و مطرح براي عرضه آپارتمان‌هاي در حال ساخت حكايت دارد. در شرايطي كه در مقطع پساجهش قيمتي مسكن قرار داريم و به‌تعبيري نشانه‌هاي پايان دوره جهشي قيمت در بازار مسكن مشاهده مي‌شود، نبض بازار دوم معاملات ملكي يا وضعيت خريد و فروش واحدهاي در حال ساخت نشانه‌هايي از تمايل نسبي و گرايش پيش‌فروشنده‌ها و سازنده‌ها براي عرضه پيش‌فروش قابل مشاهده است. نتيجه تحقيقات ميداني از بازار پيش‌خريد و پيش‌فروش مسكن حكايت از آن دارد كه تغييرات خفيفي براي پيش‌فروش آپارتمان رخ داده است، در مقابل اين تغييرات در سمت پيش‌خريداران (متقاضيان خريد آپارتمان‌هاي در حال ساخت) محسوس نيست. اما تغييرات خفيف در بازار پيش‌فروش آپارتمان چيست؟ تا قبل از آبان ماه و ورود به دوره پساجهش قيمت مسكن كه همزمان با كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي و تحولات سياسي بين‌المللي آغاز شده است، تقريبا تمايلي براي پيش‌فروش ساختمان از سوي فروشندگان و سازنده‌ها وجود نداشت چراكه جهش قيمتي مسكن انتظارات را براي رشد بيشتر بالا برده و در اين شرايط فروش آپارتمان تكميل‌شده براي سازندگان توجيه اقتصادي بيشتري نسبت به پيش‌فروش داشت؛ همين موضوع باعث شد تا در موارد محدود پيش‌فروش نيز، قيمت‌هاي پيشنهادي از سوي سازندگان حتي بالاتر از آپارتمان‌هاي نوساز باشد. ضمن اينكه پيش‌فروشنده‌هاي دوره قبل از پساجهش(پيش از آبان ماه) تا ۷۰ درصد قيمت برآوردي ارزش آپارتمان نوساز را از پيش خريداران دريافت مي‌كردند.
ترغيب براي جذب پيش‌خريدار
اما همزمان با ورود به دور پساجهشي قيمت طي حدود دو ماه گذشته با چند علامت خفيف از ترغيب برخي سازندگان براي جذب پيش‌خريدار مواجه شديم. يكي از اين علائم در قيمت محدود واحدهايي كه از سوي برخي پيش‌فروشندگان عرضه مي‌شود، بروز كرده است؛ به اين ترتيب كه بخش قابل‌توجهي از سازندگاني كه در اين بازار قصد پيش‌فروش آپارتمان خود را دارند، قيمت ملك خود را هم‌تراز با آپارتمان‌هاي نوساز پيشنهاد مي‌دهند. نكته ديگر اينكه اين گروه از سازندگان در حال‌حاضر به‌جاي ۷۰ درصد، ۵۰ درصد از قيمت برآوردي ارزش آپارتمان نوساز را دريافت مي‌كنند. هر دوي اين علائم يك پيام مهم دارد و آن‌هم از تمايل برخي از سازندگان به پيش‌فروش نسبت به دو ماه پيش يعني دوره جهشي قيمت مسكن حكايت دارد.
شرايط غالب فعلي در بازار دوم معاملات مسكن در حالي است كه فرمول متعارف قيمت‌گذاري آپارتمان‌هاي در حال ساخت، پيش‌فروش با قيمتي ۱۰ تا ۱۵ درصد كمتر از ارزش آپارتمان‌هاي نوساز است اما از ابتداي سال ۹۷ و همزمان با ورود به دوران جهش قيمت مسكن، بازار دوم معاملات هم تحت‌تاثير بازار اول با قيمت‌هاي خارج از عرف همراه شد به اين ترتيب كه در دوره جهش بعضا شاهد پيش‌فروش املاك در حال ساخت با قيمت‌هايي بالاتر از آپارتمان نوساز بوديم كه اكنون در دوره پساجهش (حدود۲ ماه گذشته) قيمت‌هاي پيشنهادي براي جذب پيش‌خريدار با قيمت آپارتمان‌هاي نوساز برابري مي‌كند. بنابراين در بسياري از موارد فرمول متعارف قيمت‌گذاري پيش‌فروش آپارتمان از سوي برخي سازندگان رعايت نمي‌شود اما سازندگاني كه در بازار فعلي قصد پيش‌فروش ملك خود را دارند، براي جذب پيش‌خريدار قيمت‌هايي برابر با قيمت آپارتمان‌هاي نوساز پيشنهاد داده‌اند.
پربيننده ترين
نتيجه تحقيقات ميداني از وضعيت بازار دوم معاملات مسكن نشان مي‌دهد عمده افرادي كه براي پيش‌فروش ملك در بازار فعلي اقدام به عرضه واحدهاي در حال ساخت مي‌كنند سازندگان برند و به اصطلاح مطرح منطقه هستند و ساير سازندگان غالبا در يك حالت بينابيني قرار دارند و در مرحله پاياني ساخت (نزديك تحويل) نسبت به فروش آپارتمان خود اقدام مي‌كنند. برآيند وضعيت پيش‌فروش نشان مي‌دهد هر چند كه بازار دوم معاملات مسكن در دوره جهشي قيمت مسكن نسبت به قبل از آن با افت تمايل هم از سوي سازندگان و هم از سوي پيش‌خريداران حكايت دارد، اما طي حدود دو ماه گذشته كه علائم ورود به دوره پساجهشي مشاهده شده، حجم پيش‌فروش آپارتمان رشد نسبي داشته است كه غالب آنها نيز سازندگان برند هستند.
دو راهي در بازار دوم مسكن
در حال‌حاضر سازندگان در يك دوراهي قرار دارند و با يك علامت سوال براي زمان پيش‌فروش ساختمان در حال ساخت خود مواجه هستند؛ به اين ترتيب كه ملك خود را در پايان سال ۹۹ پيش‌فروش كنند يا در سال ۱۴۰۰. اينكه كدام از اين دو مقطع زماني گزينه مطلوبي براي پيش‌فروش است، دوراهي اين روزهاي پيش‌فروشندگان آپارتمان است. تحقيقات ميداني از سازنده‌هاي برند حاكي از آن است كه اين گروه از سازندگان به دو علت «پيش‌فروش در سال ۹۹» را گزينه مناسب‌تري عنوان مي‌كنند. علت نخست پيش‌فروش براي تامين نقدينگي است. اما علت دوم كه بسيار مهم تلقي مي‌شود اين است كه اين گروه از سازندگان احتمال زيادي را براي تداوم كاهش قيمت مسكن پيش بيني مي‌كنند. با توجه به اينكه حباب مسكن بايد هر‌چه زودتر تخليه شود، بنابراين بسياري از پيش‌فروشندگان با افزايش احتمال تخليه اين حباب، ترجيح مي‌دهند در اين دوراهي، سال‌جاري را براي پيش‌فروش انتخاب كنند.
به هر ترتيب هر‌چند پيش‌فروش ملك طي حدود۲ ماه گذشته افزايش يافته، اما نسبت به دوره پيش‌رونق (نيمه دوم سال ۹۶ و پيش از ورود به دوره جهش قيمتي) كاهش پيدا كرده است كه يكي از دلايل مهم آن را بايد در تورم مصالح ساختماني جست‌وجو كرد. عدم پيش‌بيني‌پذيري و همچنين بدبيني به كاهش تورم مصالح ساختماني از سوي سازندگان باعث شده تا سهم پيش‌فروش آپارتمان در بازار مسكن كاهش يابد. يك سناريوي ديگر براي علت كاهش پيش‌فروش مطرح است؛ اينكه بسياري از سازندگان با اميد به كاهش قيمت زمين تمايلي براي خريد ندارند و به دنبال كاهش تورم انتظاري، خريد زمين براي ساخت را به بعد موكول مي‌كنند. اين در حالي است كه بررسي‌هاي آماري و برآيند تجربيات گذشته از بازار زمين و ساختمان نشان مي‌دهد احتمال تثبيت قيمت زمين بيشتر از كاهش قيمت است. در سمت پيش خريداران نيز عامل كاهش انگيزه براي ورود به اين بازار انتظار براي تداوم كاهش قيمت مسكن از يك‌سو و بي‌اعتمادي به بازار دوم معاملات (پيش‌فروش) بيش از ساير عوامل است. اما ريشه بي‌اعتمادي بسياري از پيش‌خريداران به پيش‌فروشندگان چيست؟ ريشه اين بي‌اعتمادي را بايد در سال ۹۷ جست‌وجو كرد. در سال ۹۷ تحت‌تاثير اثر شوك ارزي بر مصالح ساختماني، بسياري از سازندگان نتوانستند پروژ‌ه‌هاي خود را در موعد مقرر تكميل كنند. اين تاخير در تكميل پروژه‌ها باعث شد تا برخي از پيش‌خريداران اين واحدهاي مسكوني، سيگنال بي‌اعتمادي را به ساير پيش‌خريداران منتقل كنند، بنابراين بخشي از همين بي‌اعتمادي به ماجراي تلخ اتفاقات دو سال گذشته و شوك ارزي به نهاده‌هاي ساختماني برمي‌گردد كه موجب شد سازنده‌ها در تكميل پروژه خود ناتوان بمانند. در همين شرايط افرادي كه قصد دارند واحد مسكوني پيش‌خريد كنند، مي‌توانند در همين بازار پرريسك هم واحدهاي كم‌ريسك براي پيش‌خريد جست‌وجو كنند كه البته سه‌گام مهم را بايد مدنظر داشته باشند. شناسايي سازندگان برند و مطرح، جست‌وجوي واحدهاي در حال پيش‌فروش و تحقيق از خريداراني كه واحدهاي مسكوني مشابه را در همان منطقه يا پروژه پيش‌خريد كرد‌ه‌اند، سه گام مهم براي پيش‌خريد كم‌ريسك در بازار دوم معاملات مسكن است.
گزارش اشکال
