بررسي‌ها درباره فرار سازندهها از مناطقي كه هزينه ساخت در آنجا دست‌كم ۷ درصد كمتر از شمال شهر است، نشان مي‌دهد سه شرط گران و نامتعارف براي صدور مجوز ساخت (نوسازي) در اين مناطق (بافت‌فرسوده) جلوي پاي سازندهها قرار داده شده كه بدترين آن، «اجبار به بزرگ‌سازي» به رغم تقاضاي شديد براي خريد و اجاره آپارتمان‌هاي كوچك است.
نوسازي بافت‌هاي حاشيه شهر به كما رفت. كاهش انگيزه سرمايه‌گذاران در مقابل عطش مالكان واحدهاي مسكوني واقع در بافت فرسوده با سياست‌هاي به ظاهر زيبا اما در باطن غيرآراسته باعث كاهش قابل توجه حجم ساخت‌وساز و تمايل سرمايه‌گذاران براي ورود به اين مناطق شده است. ساخت‌وساز‌هايي كه حتي با علم به «اسم رمز» آن در بافت‌هاي ناكارآمد شهري، بعضا با سياست‌هاي تعيين‌شده در تضاد است. بسته‌هاي تشويقي براي سازندگان از حدود دو سال پيش اهالي مناطق بافت‌هاي ناكارآمد شهري (بافت فرسوده) را اميدوار كرد؛ در عين حال بسياري از سازندگان براي ورود به عرصه ساخت‌وساز در اين مناطق خيز برداشتند. بسته‌هايي كه حاوي تخفيف، معافيت و مشوق‌هايي براي سازندگان بود. در حوزه معافيت‌ها صفر بودن نرخ عوارض ساخت، در حوزه مشوق‌ها پرداخت كمك هزينه طراحي‌نما و در بخش خدمات فني و مهندسي نيز ارائه انشعابات رايگان تاسيسات زيربنايي (آب، برق و گاز) پيش‌بيني شده بود.
هدف از پيش‌بيني بسته‌هاي حمايت از نوسازي بافت فرسوده، اين بود تا دو بازيگر اصلي نوسازي اين بافت‌ها يعني سازندگان و مالكان از بابت كاهش هزينه‌ها براي ورود به اين عرصه ترغيب شوند و عرضه مسكن در مناطقي كه استعداد توليد ملك ارزان در آن وجود دارد، افزايش يابد. از سوي ديگر با توجه به اينكه اهالي نيمه جنوبي پايتخت به‌عنوان دهك‌هاي پايين درآمدي، تامين مسكن در اين مناطق را سهل الوصول‌تر مي‌دانند، انتظار مي‌رود طبيعتا سياست‌گذار به بسته حمايت از نوسازي در اين مناطق پايبند باشد.
اما با وجود گذشت بيش از دو سال از ارائه اين بسته‌هاي تشويقي، بررسي‌ها و تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد انگيزه سرمايه‌گذاران و سازندگان براي ورود به عرصه نوسازي در اين مناطق كاهش پيدا كرده است. در اين شرايط، حداقل يك سوال مهم به ذهن متبادر مي‌شود مبني بر اينكه چرا به رغم تدوين يك بسته حمايتي به ظاهر جذاب از جمله تخفيف ۱۰۰ درصدي عوارض، ارائه انشعابات رايگان و پرداخت كمك هزينه نما و خدمات فني و مهندسي، شاهد ركود و افت ساخت‌وساز در مناطق نيمه جنوبي پايتخت هستيم؟
نكته مهم اينكه بررسي‌ها نشان مي‌دهد مجموعه معافيت‌ها، تخفيف‌ها و مشوق‌هايي كه اعمال شده است، هزينه ساخت در مناطق بافت فرسوده را براي سازندگان نسبت به ساير مناطق شهري كاهش مي‌دهد. بنابراين به رغم اينكه بسته تشويقي بايد سازندگان و سرمايه‌گذاران را به مناطق بافت فرسوده هدايت كند، اما شاهد افت توليد ملك در اين مناطق هستيم. افت تقاضاي ساخت در بافت فرسوده شهر تهران در شرايطي است كه دو مزيت ديگر در مناطق جنوبي مي‌توانست در كنار بسته‌هاي تشويقي سياست‌گذار، سرمايه‌گذاران را براي نوسازي اين مناطق جذب كند؛ نخست هدايت تقاضاي خريد ملك به نيمه جنوبي پايتخت و ديگري مزيت نسبي قيمت زمين در اين مناطق نسبت به مناطق مياني و شمالي تهران است.
آنچه آمارها روايت مي‌كنند، اعمال بسته‌هاي تشويقي نوسازي بافت فرسوده در كنار هدايت تقاضاي خريد ملك به مناطق نيمه جنوبي و قيمت كمتر زمين در اين مناطق هم نتوانسته رونق را به بافت‌هاي فرسوده برگرداند.
بررسي‌هاي آماري حكايت از آن دارد كه ساخت‌وساز در بافت فرسوده شهر تهران طي ماه‌هاي گذشته از سال جاري به طور ميانگين معادل يك‌چهارم ساخت‌وساز در دوره قبل از ورود به دوران ركود مسكن، يعني اوايل دهه ۹۰ بوده است.
به استناد آمارها، در سال جاري ماهانه به‌طور متوسط ۷۰۰ واحد مسكوني در مناطق بافت فرسوده شهر تهران ساخت شده است. اين در حالي است كه در اوايل دهه ۹۰ (قبل از دوره ركود) به‌طور متوسط ماهانه ۲ هزار و ۶۰۰ واحد مسكوني در پايتخت ساخته مي‌شد.
اسم رمز دريافت مشوق نوسازي
همه اين آمارها حاكي از آن است كه بازار عرضه مسكن در مناطق مستعد پايتخت (بافت فرسوده) سه‌قفله شده كه مهم‌ترين علت آن شروط نامتعارف براي صدور جواز ساخت است. به اين معنا كه اگر سازنده‌اي بخواهد مجوز ساخت دريافت كند بايد اسم رمز ساخت مسكن ارزان را بداند. اسم رمزي كه به راحتي پيدا كردن آن در بسته‌هاي تشويقي مديريت شهري نمايان نيست.
اما اسم رمز صدور جواز ساخت چيست؟ بر اساس آنچه از سوي مديريت شهري پايتخت رسما اعلام شده است، ميانگين مساحت واحد مسكوني از سوي سازنده بايد ۷۵ مترمربع باشد، اين شرط نامتعارف براي مساحت ملك، در حالي است كه تقاضاي غالب خريد مسكن در پايتخت طي بيش از ۵ سال گذشته به كمتر از ۶۰ مترمربع رسيده است.
در عين حال مديريت شهري پايتخت مدتي است روي سناريوي ۵۰ مترمربع به‌عنوان الگوي ساخت مطالعه مي‌كند. علاوه بر اين در طرح جامع شهر تهران حداكثر مساحت براي ساخت مسكن ۷۵ مترمربع در نظر گرفته شده است. به رغم همه اين مستندات كه نشان مي‌دهد تاريخ مصرف ساخت‌وسازهاي بزرگ متراژ سال‌ها است كه منقضي شده اما مديريت شهري تهران پرداخت تسهيلات كمك هزينه خدمات مهندسي را منوط به برخورداري از ميانگين ۷۵ مترمربعي ساخت واحدهاي مسكوني در بافت فرسوده كرده است!
اما اسم رمز ديگر مربوط به تعداد پلاك‌هاي تجميعي براي نوسازي در بافت فرسوده است؛ به اين معنا كه براي دريافت برخي مشوق‌ها بايد حداقل ۴ پلاك تجميع شوند و سازنده براي بهره‌مندي از مشوق‌ها بايد بتواند مالكان ۴ ملك را براي تخريب و نوسازي راضي كند. سازندگان معتقدند اين شرط نامتعارف مانع بسيار بزرگي براي سرمايه‌گذار است.
از ديگر شروطي كه سازندگان بايد به‌عنوان اسم رمز دريافت بسته‌هاي تشويقي نوسازي به آن آگاه باشند اين است كه براي دريافت بخش قابل توجهي از تخفيف‌ها و مشوق‌ها بايد معماران مورد تاييد شهرداري در پروژه‌ها به كار گرفته شوند؛ در غير اين صورت امكان بهره‌مندي از بخش عمده‌اي از مشوق‌هاي نوسازي در بافت فرسوده از آنها سلب مي‌شود.
در شرايطي مديريت شهري تهران دريافت بخش عمده‌اي از مشوق‌هاي نوسازي را منوط به استخدام معمار مورد تاييد شهرداري كرده كه اين موضوع با اصل رقابت كه به خودي خود مي‌تواند به كاهش هزينه ساخت‌وساز نيز منجر شود، در تضاد است.
اما قفل دوم عرضه مسكن در مناطق مستعد پايتخت كه همان بافت‌هاي ناكارآمد شهري هستند، به برخي قوانين و موانع دست و پاگير برمي‌گردد. در اين بين برخي از محلات براي دريافت سطح اشغال يك بسته تشويقي خاص دارند كه به‌دليل سيستمي بودن، عملا دريافت بسته تشويقي خاص براي اين محلات امكان‌پذير نيست. به‌عنوان مثال در محله تختي منطقه ۱۲ كه بيشترين ساخت‌وساز منطقه در اين محله انجام مي‌گيرد، سطح اشغال بيش از ۵۰ درصد مجاز است؛ اما عملا تاكنون امكان استفاده از اين بسته تشويقي فراهم نشده است.
قفل سوم هم به حاشيه سود پايين سازندگان براي نوسازي در بافت فرسوده برمي‌گردد به اين ترتيب كه بسياري از سرمايه‌گذاران بر اين باورند با نرخ دلار فعلي حاشيه سود آنها بسيار پايين است و اين سود زماني توجيه دارد كه نرخ هر دلار به كمتر از ۱۵ هزار تومان برسد. به گفته سازندگان، حاشيه سود ساخت در حال حاضر پس از دو سال پايان دوره ساخت ۲۵ درصد است كه از سود سپرده‌گذاري در بانك هم كمتر است.
دولت از بازآفريني تهران استعفا داد؟
يكي از سياست‌هاي دولت در عرصه حمايت از ساخت‌وساز، توسعه و بهسازي بافت فرسوده بود. در اين زمينه طي دو سال گذشته با تاكيد رئيس‌جمهوري بسياري از مديران ذي‌ربط در حوزه نوسازي بافت‌هاي ناكارآمد شهري براي نوسازي اين مناطق تحريك به حمايت و تسهيل شدند؛ اما در شرايطي كه نيمه جنوبي پايتخت مقاومت به نسبت پايين‌تري در برابر زلزله دارد، ظاهرا حساسيت دولت به حمايت از بازآفريني شهري كاهش پيدا كرده است. يكي از مصاديق آن اين است كه به گفته بسياري از سازندگان در محلات مختلف واقع‌شده در بافت فرسوده، بايد هزينه انشعابات را پرداخت كنند. اين در حالي است كه فقط در صورت حذف اين هزينه‌ها، هزينه ساخت در بافت فرسوده براي سازندگان ۳درصد نسبت به ساير مناطق شهري پايتخت كاهش مي‌يابد.
گزارش اشکال
