مطابق قانون تازه مصوب «ماليات بر خانه خالي»، وزارت راه و شهرسازي بايد سامانه معاملات املاك تشكيل دهد تا مالكان مطابق «قيمت مدنظر دولتي‌ها» واحدها را معامله كنند. اين مصوبه به معناي «انتقال اجباري بازار مسكن به وزارتخانه» و «از كار انداختن استارت‌آپ‌هاي مسكن» است.
اولين نشانه رقابت مخرب سياست‌گذار مسكن با بخش خصوصي و واسطه‌هاي ملكي در قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي احصا شد. قرار است سياست‌گذار مسكن به حكم قانون تازه‌مصوب به‌عنوان بازيگر جديد قيمت‌گذاري وارد شود كه در اين صورت خطاي پنهاني و البته استراتژيك رقابت مخرب با بخش خصوصي در قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي خودنمايي خواهد كرد. ورود سياست‌گذار به قيمت‌گذاري مسكن مهم‌ترين نشانه پنهاني قانون اصلاح ماده (۵۴ مكرر) قانون ماليات‌هاي مستقيم يا همان ماليات بر خانه‌هاي خالي است كه در هياهوي فرآيند تصويب اين قانون گم شده است. با ورود تبصره جديد به قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي عملا رقابت مخرب سياست‌گذار قانوني شد و تبصره‌اي كه به منظور تامين نظر شوراي نگهبان به قانون اضافه شد، وزارت راه و شهرسازي را رسما وارد عرصه قيمت‌گذاري كرد.
بر اساس تبصره ۳ ماده ۵۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم، وزارت راه وشهرسازي مكلف شده تا سامانه جديدي طي حداكثر سه ماه از اجراي اين قانون راهاندازي و اجرا كند تا به‌عنوان سايت مرجع ارائه قيمت از سوي مالكان براي اجاره يا فروش ملك باشد. سامانه معاملات املاك بايد به گونه‌اي طراحي شود كه قابليت ارزش‌گذاري واحدهاي مسكوني به قيمت‌هاي روز منطقه، امكان ثبت درخواست متقاضي خريد يا اجاره املاك عرضه شده در آن و ثبت تحقق يا عدم تحقق معامله را داشته باشد. بر اين اساس مالك بايد واحد مسكوني خود را براي فروش يا اجاره، ظرف سه ماه به ارزش اجاري يا ميانگين قيمت‌هاي روز منطقه در سامانه‌اي كه تحت عنوان «سامانه معاملات املاك» از آن ياد مي‌شود، عرضه كند كه در اين صورت حتي ماليات گذشته مالكان واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در سال‌هاي قبل نيز بخشوده مي‌شود.
در اين تبصره قانوني آمده است: در صورتي كه مالك، واحد مسكوني خود را براي فروش يا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاري موضوع ماده (۵۴) اين قانون يا ميانگين قيمت‌هاي روز منطقه موضوع ماده (۶۴) اين قانون، از طريق سامانه معاملات املاك كه وزارت راه وشهرسازي ظرف حداكثر سه ماه از لازم‌الاجرا شدن اين ماده، با استفاده از امكانات موجود، راهاندازي و اجرا مي‌كند، عرضه كند، مشمول ماليات موضوع اين ماده نمي‌شود. اگر مالك بيش از دوبار از اجاره يا فروش ملك خود به‌قيمت‌هاي مذكور خودداري كند، واحد مذكور از زماني كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور به‌عنوان خانه خالي شناسايي شده است، حسب مورد مشمول ماليات موضوع اين ماده يا جريمه موضوع بند (۵) تبصره (۸) ماده (۱۶۹ مكرر) اين قانون مي‌شود.
براساس اين بخش از تبصره ۳ قانون دريافت ماليات از مالكان واحدهاي مسكوني خالي از سكنه، مالكان اين واحدها موظف شده‌اند به قيمت مجاز و «تعيين شده» از سوي سياست‌گذار واحد خود را اجاره داده يا به فروش برسانند و در صورتي كه دو بار از اين اقدام خودداري كنند با ملك آنها مانند واحد خالي از سكنه برخورد خواهد شد و نه‌تنها معافيت آنها از بابت خالي ماندن واحد در سال‌هاي قبل به واسطه عرضه در سامانه وزارت راه وشهرسازي منتفي خواهد شد بلكه براي همان سال هم مشمول پرداخت ماليات و جريمه خواهند شد. به اين معنا كه مالكان اين واحدها در نهايت ملزم هستند به نرخ تعيين شده از سوي سياست‌گذار مسكن اجاره داده يا به فروش برسانند. هرچند به نظر مي‌رسد مالكان و كليه فعالان بازار مسكن هيچ استقبالي از ورود به اين بازار دولتي نكنند اما احتمال دارد «اجبار ناشي از شناسايي خانه‌هاي خالي» باعث ورود اجباري فايل‌ها شود.
براساس بخش ديگري از اين تبصره، سامانه معاملات املاك بايد به گونه‌اي طراحي شود كه قابليت ارزش‌گذاري واحدهاي مسكوني به قيمت‌هاي مذكور، امكان ثبت درخواست متقاضي خريد يا اجاره املاك عرضه شده در آن و ثبت تحقق يا عدم‌تحقق معامله را داشته باشد. در صورت نياز، وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند از منابع تخصيص‌يافته حاصل از ماليات بر خانه‌هاي خالي براي تامين هزينه‌هاي ارتقا و نگهداري اين سامانه استفاده كند كه ميزان آن در قوانين بودجه سنواتي مشخص مي‌شود. فارغ از بررسي تبعات اصل قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي كه پيش از اين در قالب گزارش‌هاي مختلفي به آن پرداخته، اگر فقط تبصره جديد الحاقي به ماده ۵۴ اين قانون را مورد بررسي قرار دهيم، ابهامات بازدارنده قانون‌گذار يا سياست‌گذار از دو بعد مشهود است.
بُعد نخست به تناقض رفتاري سياست‌گذار به يك ماجرا بر مي‌گردد. وزارت راه و شهرسازي با توجيه نقش استارت آپ‌هاي ملكي (سامانه‌هاي مجازي املاك) در افزايش قيمت مسكن، چندين بار درج قيمت‌هاي پيشنهادي مالكان و موجران در اين پلت‌فرم‌ها را ممنوع كرد. بنابراين با فرض اينكه قيمت‌هايي كه از سوي مالكان در سامانه معاملات املاك ارائه مي‌شود، در معرض ديد عموم قرار گيرد و قابل رؤيت باشد اين موضوع تضادي آشكار با سياستي است كه خود اين وزارتخانه وضع كرده است. اگر مجوز اعلام عمومي نرخ‌هاي پيشنهادي در اين سامانه داده شود بنابراين سياست‌گذار به‌عنوان تسهيل‌كننده امور براي بخش خصوصي، خود وارد يك رقابت مخرب با يكي از سه ركن مهم اقتصاد كشور مندرج در قانون اساسي يعني بخش خصوصي شده است.
بُعد ديگر ابهام اين تبصره الحاقي با فرض پنهاني بودن نرخ براي عموم و محدود شدن انتشار آمار در بانك اطلاعات سامانه معاملات املاك، فراهم كردن شرايط براي بهانه جويي از سوي برخي مالكاني است كه بخواهند از زير بار پرداخت ماليات فرار كنند. در واقع اين گروه از مالكان مي‌توانند ادعاي خود مبني بر ارائه قيمت را پشت ديوار سانسور قيمتي پنهان كنند، در اين صورت برخي مالكان با ادعا از اظهار ملك و عدم فروش مي‌توانند خطاي ديگر اين تبصره را نمايان كنند.
فارغ از ابهامات پنهاني اشاره شده، در اين تبصره الحاقي عملا مجوز انتقال بازار مسكن به وزارت راه و شهرسازي صادر شده است تا بتواند به‌صورت قانوني جا پاي صنف واسطه‌هاي ملكي (هم در بازار فيزيكي و هم در بازار سامانه‌هاي مجازي ملك) بگذارد. به تعبيري رقابت مخرب دولت و بخش خصوصي قانوني مي‌شود. در بين بازارهاي اقتصادي، تاكنون بازار مسكن همواره با كمترين دخالت دولت مواجه بود اما اكنون به نظر مي‌رسد با قانوني شدن ورود وزارت راه و شهرسازي به عرصه دريافت فايل‌هاي ملكي و ورود به زمين قيمت‌گذاري، حكم پايان كار واسطه‌هاي ملكي امضا شود. با اين حال به اعتقاد برخي كارشناسان، اگر سياست‌گذار به شفافيت كه بارها ادعاي آن را داشته، باور دارد قطعا در گذشته با ارائه قيمت در سامانه‌هاي مجازي ملكي اين شفافيت وجود داشت و اگر بعضا قيمت‌هاي غيرواقعي و نامتعارف در بازار مسكن مشاهده مي‌شود قطعا مشكل را بايد در جاي ديگري جست‌وجو كرد.
برآيند بررسي‌ها حكايت از اين دارد كه اگر در سامانه معاملات املاك قيمت‌ها به‌صورت واقعي درج شود كه طبيعتا اين ارتباطي به مرجع راهاندازي سامانه ندارد پس اين خطاي ارائه قيمت‌هاي غيرواقعي در سامانه معاملات وزارت راه و شهرسازي نيز محتمل است. قيمت‌هاي واقعي در بازار مسكن همان نرخ‌هايي است كه در بازار معامله مي‌شوند و نمي‌توان واقعيات اقتصاد را ناديده گرفت. بنابراين و با اجراي اين تبصره از قانون دريافت ماليات از مالكان واحدهاي مسكوني خالي از سكنه با يك سياست‌گذاري دوگانه در بازار مسكن مواجه خواهيم شد، سياست‌گذاري كه از يكسو به شفافيت اعتقاد دارد و از سوي ديگر در عمل آن را نقض مي‌كند.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد اين اقدام در صورت اجرايي شدن عملا منجر به تهديد كسب و كار واسطه‌هاي بازار معاملات خواهد شد به خصوص تهديد اصلي آن براي استارت‌آپ‌هاي ملكي محسوب مي‌شود كه به‌صورت مجازي اقدام به معرفي فايل‌هاي فروش مسكن به متقاضيان مي‌كنند. هم‌اكنون بيش از ۶ ماه از توقف اعلام قيمت‌هاي پيشنهادي فروش مسكن در سامانه‌هاي مجازي مي‌گذرد. اگر چه سانسور قيمت‌هاي پيشنهادي از سامانه‌هاي مجازي با نيت آرام كردن قيمت مسكن و كاهش التهاب در اين بازار از سوي سياست‌گذار انجام شد اما بررسي‌ها نشان داد در اين مدت و در غياب اعلام قيمت‌هاي پيشنهادي بخش زيادي از فروشنده‌هاي واقعي كه خواهان فروش آپارتمان خود با قيمت واقعي بودند موفق به كسب اطلاعات درست قيمتي از بازار نشده و در نتيجه به‌طور موقت از فروش انصراف دادند. از سوي ديگر خريداران نيز در غياب اعلام قيمت‌هاي پيشنهادي موفق به مقايسه سطح قيمت‌هاي پيشنهادي نشدند. همين موضوع يكي از دلايل عدم ايجاد جو رقابتي در بازار براي تعديل سطح قيمت‌ها در شرايط ركود معاملاتي محسوب مي‌شود. از سوي ديگر تجارب قبلي در حوزه قيمت‌گذاري در بازارهاي مختلف نشان داد عملا اين اقدام فعاليتي شكست‌خورده است و ورود سياست‌گذار حوزه مسكن به اين بخش مي‌تواند يادآور تجارب تلخ گذشته و حال درخصوص مداخله مستقيم دولت در بازارهاي اقتصادي باشد. چرا كه به جاي آنكه قيمت واحدهاي مسكوني با سازوكار بازار و در متن بازار تعيين شود به‌صورت دستوري از سوي سياست‌گذار تعيين خواهد شد كه از ابتدا نيز نتيجه آن مشخص است. بررسي‌ها و تحليل‌هاي كارشناسي حاكي است در نهايت بازنده‌هاي نهايي اقدامات دستوري در بازار ملك متقاضيان و مصرف‌كننده‌ها هستند حال آنكه قيمت‌سازي و اقدامات دستوري در اين خصوص در ابتدا با هدف حمايت از مصرف‌كننده‌ها و متقاضيان واقعي انجام مي‌شود. كارشناسان معتقدند نتيجه اين گونه دخالت‌هاي مستقيم از سوي سياست‌گذار مسكن در بازار ملك نيز از همين ابتدا مشخص است و اين اقدام به جاي آنكه منجر به ساماندهي بازار مسكن شود مي‌تواند مشكلات تازه‌اي را به اين حوزه بيفزايد مگر آنكه اين قانون به فوريت اصلاح شود و سازوكاري مناسب براي عرضه واحدهاي مسكوني خالي از سكنه به بازار اعمال شود.
نحوه شناسايي املاك خالي از سكنه
هر چند بسياري از كارشناسان در شناسايي خانه‌هاي خالي بحث دارند و ضريب خطاي آن را بالا مي‌دانند با اين حال بر اساس آنچه در قانون پيش‌بيني شده، مالكان واحدهاي مسكوني واقع در كليه شهرهاي بالاي ۱۰۰هزار نفر جمعيت بايد ملك خود را در سامانه ملي املاك و اسكان كشور ثبت كنند. در قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي عنوان شده كه هر ايراني مي‌تواند علاوه بر اقامتگاه اصلي يك اقامتگاه فرعي معاف از ماليات نيز داشته باشد، به شرطي كه اطلاعات اين اقامتگاه‌ها را در سامانه املاك و اسكان كشور ثبت كرده باشد. ضمن اينكه واحدهاي مسكوني كه اطلاعات اقامت و مالكيت آنها در سامانه املاك و اسكان كشور ثبت نشده باشد، در حكم خانه خالي محسوب مي‌شوند. در عين حال به اعتقاد برخي كارشناسان اقتصاد مسكن هميشه بايد بخشي از بازار مسكن به منظور تعادل‌بخشي بين عرضه و تقاضا خالي باشد و تصور كنترل بازار با عرضه تمام املاك خالي تصور صحيحي از مديريت بازار نيست.
نرخ ماليات خانه‌هاي خالي
همچنين طبق قانون، مالكان واحدهاي مسكوني خالي از سكنه، در هر سال مالياتي، تا چهار ماه مشمول پرداخت ماليات نمي‌شوند اما در صورت خالي بودن ملك بيش از چهار ماه به‌صورت ماهانه مشمول ماليات معادل اجاره ملك مي‌شوند به اين ترتيب كه در سال نخست، معادل ۶ برابر ماليات متعلقه، در سال دوم ۱۲ برابر ماليات متعلقه و از سال سوم خالي بودن ملك و بيشتر، معادل ۱۸ برابر ماليات متعلقه، بايد ماليات بپردازند. قانون‌گذار درخصوص واحدهاي نوساز نيز به اين ترتيب تصميم‌گيري كرده كه واحدهاي نوساز پس از ۱۲ ماه و در پروژه‌هاي انبوه‌سازي پس از ۱۸ ماه از پايان مهلت اتمام عمليات ساختماني مندرج در پروانه ساخت مشمول ماليات خواهند شد. البته قانون‌گذار براي مالكاني كه ملك خود را تغيير مي‌دهند نيز شرط گذاشته تا حداكثر ظرف مدت يك ماه پس از هرگونه تغيير در محل اقامت يا خريد و فروش واحد تحت تملك خود، اطلاعات جديد را در سامانه املاك و اسكان كشور ثبت كنند. در غير اين صورت به ازاي هر ماه تاخير، واحد مسكوني جديد، مشمول جريمه‌اي معادل ماليات سال اول مي‌شود.
شرايط املاك معاف از ماليات
بر اساس اين گزارش، طبق قانون دانشجويان، شاغلان و ساير اشخاص كه توسط آيين‌نامه اجرايي اين ماده تعيين مي‌شوند، در صورت اقامت در شهري غير از اقامتگاه اصلي و فرعي خانوار، تنها با ارائه اسناد قابل توجيه، امكان ثبت يك واحد مسكوني ديگر، معاف از ماليات دارند. همچنين واحد مسكوني محل اشتغال صاحبان صنوف، مشاغل، موسسات يا شركت‌هاي فعال كه ممنوعيتي براي فعاليت در واحدهاي مسكوني ندارند، به شرط ثبت اطلاعات در سامانه املاك و اسكان كشور و با تاييد سازمان امور مالياتي و سازمان تامين اجتماعي، از ماليات معاف خواهند بود.
گزارش اشکال
