در حالي‌كه آبان ماه امسال، تحت تاثير كاهش انتظارات تورمي و ريسك‌هاي غيراقتصادي، بازارهاي اقتصادي با ريزش نرخ مواجه شدند و سطح بازدهي و نرخ رشد قيمت‌ها در بازار معاملات سهام، سكه و طلا، ارز و خودرو منفي شد و به تبع آن بازار معاملات مسكن شهر تهران نيز براساس اعلام بانك مركزي با سقوط شديد تورم ماهانه همراه شد، دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه وشهرسازي در گزارشي، تحولات قيمت مسكن استان‌هاي كشور در ۳۰ مركز استان را اعلام كرد.
محتواي اين گزارش دربردارنده برخي آمارهاي باورنكردني از سطح ميانگين قيمت مسكن در بعضي استان‌هاي كشور از يكسو و همچنين كم‌نمايي در قيمت ساخت مسكن در فرآيند محاسبه سود ساخت‌و ساز از سوي سازنده‌ها است كه در اين گزارش از آن به عنوان بازدهي توليد مسكن ياد شده است. با اين حال بررسي‌ها نشان مي‌دهد بين آمارهاي فضايي اعلام شده در گزارشي كه روز گذشته از سوي متولي بخش مسكن منتشر شد با آمارهاي رسمي قبلي مربوط به بازار ملك از يكسو و تحقيقات ميداني انجام شده از بازار معاملات مسكن برخي مراكز استان‌هاي كشور از سوي ديگر شكاف قابل توجه وجود دارد.
اين شكاف قيمتي ميان آمارهاي دولتي و قيمت‌هاي فروش بازار ملك حدود دو برابر برآورد مي‌شود.
دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي از سال ۸۹ در ابتداي هر ماه اقدام به انتشار آمارهاي رسمي از تحولات قيمت و حجم معاملات فروش آپارتمان مربوط به ماه قبل مي‌كرد. در قالب اين گزارش‌ها همه دادههاي مربوط به تمام قراردادهاي خريد وفروش واحدهاي مسكوني از طريق سايت اطلاع‌رساني وزارت راه وشهرسازي در قالب گزارش ماهانه تحولات بازار مسكن منتشر مي‌شد. از مردادماه امسال، متولي بخش مسكن با بيان اينكه بازار معاملات تابستاني مسكن در شرايط التهاب و نابساماني قرار دارد و انتشار آمار مربوط به ميانگين قيمت و حجم معاملات فروش واحدهاي مسكوني به صورت قبل مي‌تواند منجر به افزايش اين نابساماني و التهاب شود براي چند ماه انتشار آمار را متوقف كرد. در آن زمان متولي مسكن اعلام كرد قصد دارد آمارها و تحليل‌‌‌هاي مربوط به تحولات بازار مسكن در كشور را با نظم و ترتيب بهتري ارائه كند و گزارش‌هاي مربوط به تحولات بازار مسكن را به صورتي دقيق و همه‌جانبه‌نگر منتشر كند.
روز گذشته، متولي بخش مسكن در دولت نتايج دادههاي مربوط به ثبت قراردادهاي خريد وفروش واحدهاي مسكوني در سامانه رهگيري مسكن را در قالب يك گزارش آماري درباره تحولات كشوري بازار مسكن در آبان ۹۹ منتشر كرد. يك روز قبل از انتشار اين گزارش، همچنين متولي بخش مسكن در گزارش شفاهي از تحولات كشوري مسكن، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در كشور در حال حاضر را ۱۵ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان اعلام كرد. اين آمار، نوعي آمار باورنكردني و فضايي از سطح متوسط قيمت مسكن در كشور را نشان مي‌دهد. چرا كه پيش از اين مركز آمار ايران در آخرين گزارش خود از تحولات قيمتي بازار معاملات مسكن كشور ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در كشور در بهار ۹۹ را معادل ۵ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام كرده بود. متولي مسكن در حالي در گزارش روز گذشته و اعلام شفاهي دو روز قبل متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در كشور بر مبناي سطح ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني در ۳۰ مركز استان كشور را ۱۵ ميليون و۲۰۰ هزار تومان اعلام كرده بود كه در گزارش مركز آمار ايران ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در مراكز اين استان‌ها نيز ۴ ميليون و۵۰۰ هزار تومان اعلام شده بود.
مقايسه اين آمارها يعني آمار اعلام شده از سوي متولي بخش مسكن از يكسو و آمار منتشر شده از سوي مركز آمار نشان مي‌دهد، براساس آمار متولي مسكن، ميانگين كشوري قيمت مسكن براساس سطح متوسط قيمت مسكن در ۳۰ مركز استان در فاصله بهار تا آبان امسال، معادل ۲۳۷ درصد رشد كرده است. همچنين بر مبناي ميانگين قيمت هر مترمربع ۵ ميليون و۷۰۰ هزار توماني مسكن در كشور در بهار ۹۹، كه از سوي مركز آمار منتشر شد ميانگين قيمت مسكن در اين فاصله تا آبان ماه (براساس آمار متولي مسكن) ۱۶۰ درصد رشد كرده است. گزارشي كه روز گذشته در اين زمينه منتشر شد از آنجا كه دربردارنده آمارهاي نجومي از سطح متوسط قيمت مسكن در استان‌هاي كشور بود، شوك تازه‌اي به بازار مسكن وارد كرد. در اين گزارش قيمت‌هاي باورنكردني از سطح ميانگين قيمت مسكن در برخي مراكز استان‌هاي كشور اعلام شده است. برخي از اين قيمت‌ها براساس واقعيت‌هاي بازار مسكن از يكسو و آمارهاي رسمي كه پيش از اين از سوي مركز آمار ايران منتشر شد، بسيار بيشتر و برخي بسيار كمتر اعلام شده است.
در اين ميان برخي آمارهاي نجومي از سطح متوسط قيمت مسكن مشاهده مي‌شود. به عنوان مثال تحقيقات ميداني و همچنين اظهارات فعالان بازار مسكن شهر اهواز از جمله اعلام صريح فرشيد پورحاجت، رئيس هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان اهواز نشان مي‌دهد هم‌اكنون ميانگين قيمت مسكن در اين شهر حول و حوش مترمربعي ۱۰ ميليون تومان است. اما در آمار اعلام شده از سوي متولي مسكن ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين شهر ۲۳ ميليون و۵۰۰ هزار تومان يعني بيش از دو برابر رقم فعلي اعلام شده است. همچنين در حالي كه بررسي‌ها و تحقيقات ميداني انجام شده نشان مي‌دهد هم‌اكنون ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهر يزد حول و حوش ۴ ميليون تومان است اين ميزان در گزارش متولي بخش مسكن از وضعيت قيمت واحدهاي مسكوني در آبان ماه در اين شهر ۹ ميليون تومان اعلام شده است. اين قيمت‌هاي فضايي مربوط به سطح متوسط قيمت فروش واحدهاي مسكوني در آبان ماه يعني درست همان ماهي است كه بازارهاي اقتصادي تحت تاثير كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي و همچنين كاهش انتظارات تورمي با ريزش مواجه شدند و حتي در بازار معاملات مسكن شهر تهران كه همواره پيشتاز تورم، التهاب و جهش قيمتي است، تورم مسكن به ميزان قابل‌توجهي سقوط كرد. حال اين سوال مهم ايجاد مي‌شود كه چگونه است كه در اين ماه سطح متوسط قيمت فروش مسكن در كشور براساس آمارهاي منتشر شده از سوي متولي مسكن در مقايسه با آمار مركز آمار ايران در اين زمينه به فاصله بهار تا فصل پاييز ۳ برابر شده است؟
از اين رو آمارهاي اعلام شده از سوي متولي مسكن در اين زمينه را مي‌توان به عنوان آمارهاي فضايي از قيمت مسكن در استان‌هاي كشور تعبير كرد.
هر چند روز گذشته متولي مسكن در اين باره اعلام كرد از آنجا كه اولين بار است آمارهاي مربوط به بخش مسكن به اين صورت منتشر مي‌شود مبناي قبلي در اين زمينه در اختيار آنها قرار نداشته است تا با استفاده از آن بتوان ميزان رشد قيمت‌ها را نسبت به قبل محاسبه و راستي‌آزمايي كرد. با اين حال، گزارش مركز آمار ايران از تحولات بازار مسكن كشور كه ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در كشور در فصل بهار را ۵ ميليون و۷۰۰ هزار تومان اعلام كرده بود نشان مي‌دهد سه برابر شدن ميانگين كشوري قيمت مسكن در پاييز نسبت به بهار براساس اعلام متولي مسكن آماري باورنكردني و فضايي است.
در شرايطي كه ميانگين قيمت مسكن اعلام شده در اين گزارش در برخي از استان‌ها فضايي و باورنكردني است برخي آمارهاي ديگر پايين‌تر از واقعيت بازار اعلام شده است. با اين حال، در همين گزارش فارغ از اينكه ميانگين كشوري قيمت مسكن عدد باورنكردني اعلام شده است، اما ميانگين قيمت اعلام شده در برخي از مراكز استان‌ها نزديك به واقعيت بازار مسكن آن‌هاست.
به عنوان مثال در حالي‌كه در اين گزارش ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اروميه معادل ۷ ميليون و۶۰۰ هزار تومان اعلام شده است تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد اين ميزان هم‌اكنون حول و حوش ۷ ميليون و۵۰۰هزار تومان است. در حالي‌كه ميانگين قيمت مسكن در كشور براساس اعلام متولي مسكن با بزرگ‌نمايي همراه شده است و عددي باورنكردني و مورد انتقاد كارشناسان و فعالان بازار مسكن است، در اين گزارش متولي مسكن متغير ديگري را مورد بررسي قرار داده است.
در اين گزارش متغيري با عنوان بازدهي توليد مسكن يا همان حاشيه سود بسازوبفروشها از فعاليت‌هاي ساختماني مورد بررسي قرار گرفته است. بازدهي توليد مسكن يا همان سود بساز وبفروش‌ها از مابه‌التفاوت قيمت تمام شده ساخت مسكن و قيمت فروش واحدها به دست مي‌آيد. در اين گزارش در حالي‌كه ميانگين كشوري قيمت مسكن بزرگ‌نمايي شده اما قيمت ساخت مسكن دچار كم‌نمايي شده است. در اين گزارش اعلام شده است: بازدهي توليد مسكن در سال ۹۵ در شهر تهران با استناد به دادههاي بانك مركزي در گزارش فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي ۱۲۰درصد بوده است كه اين ميزان پيش از اين ۷۰ درصد بوده است.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد سهم قيمت زمين در هزينه ساخت يك مترمربع بناي آپارتماني در سال ۹۵ برابر با ۲ ميليون و۳۷۰ هزار تومان بوده است. اين در حالي است كه در همين سال هزينه ساخت هر مترمربع مسكن به طور متوسط براساس اعلام بانك مركزي معادل يك ميليون و ۲۲۳ هزار تومان بوده است كه بر اين اساس ميانگين قيمت تمام شده ساخت هر مترمربع مسكن در تهران در سال ۹۵ حول و حوش ۳ ميليون و۶۰۰ هزار تومان بوده است. در آن زمان ميانگين قيمت فروش هر مترمربع آپارتمان هم معادل ۴ ميليون و۴۰۰ هزار تومان بوده است. بر اين اساس حاشيه سود سازنده‌ها كه متولي بخش مسكن در گزارش خود از آن با عنوان بازدهي توليد مسكن ياد كرده است ۲۵ درصد مي‌شود و با رقم اعلام شده از سوي متولي مسكن كه ۱۲۰ درصد بوده است بسيار فاصله دارد.
يافته‌ها بر اساس آنچه متولي مسكن براساس آن بازدهي توليد مسكن را در سال ۹۵ در شهر تهران ۱۲۰ درصد محاسبه و اعلام كرده است نشان مي‌دهد متولي مسكن در اين محاسبه سهم زمين از هزينه تمام شده ساخت مسكن را كمتر از آنچه هست در نظر گرفته وهمچنين ميانگين قيمت فروش مسكن در سال ۹۵ را هم بيشتر از آنچه در سال ۹۵ بوده است محاسبه كرده است. اين فرمول به كار گرفته شده از سوي متولي مسكن باعث شده است كه بازدهي توليد مسكن به ۱۲۰ درصد برسد كه بسيار با واقعيت بازار ساخت‌وساز فاصله دارد وبرآورد نشان مي‌دهد اين ميزان در واقعيت معادل ۲۵ درصد بوده است.
اين برآوردها براساس داده‌ها و آمارهاي رسمي بانك مركزي مربوط به فعاليت‌هاي ساختماني در سال ۹۵ محاسبه شده است ضمن اينكه براي سال ۹۸ بانك مركزي گزارشي از بازدهي فعاليت‌هاي ساختماني منتشر نكرده است.اما به دليل سبقت جهش قيمت زمين از جهش قيمت مسكن در سال ۹۸ بسيار بعيد به نظر مي‌رسد كه حتي در سال ۹۸ كه دوره اوج جهش قيمت مسكن در شهر تهران بود حاشيه سود بسازوبفروشها به ۶۰درصد هم برسد. كارشناسان معتقدند به رغم آنكه عزم متولي بخش مسكن براي اعلام مجدد آمارهاي بخش مسكن قابل قبول است، اما چنانچه آمارهايي كه درباره متغيرهاي بازار مسكن اعلام مي‌شود با واقعيت‌هاي بازار مطابق نباشد اين اقدام نمي‌تواند اثر مثبتي بر جاي بگذارد. به‌خصوص در وضعيت فعلي كه بازار مسكن در حال تغيير فاز و حركت به سمت دوره پساجهش و رسيدن به ثبات وآرامش است.
مقايسه دسترسي مسكن در ايران وآمريكا
در اين گزارش همچنين نسبت درآمد سرانه به ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در چند كشور مورد اشاره قرار گرفته است. آمارها نشان مي‌دهد در حال حاضر ميانگين قيمت يك مترمربع مسكن در ايران حدود يك نهم درآمد سرانه در كشور است. اين ميزان در آمريكا برابر با يك بيست ودوم است. در كانادا و آلمان نيز اين نسبت برابر با يك دهم است. كارشناسان مي‌گويند اگرچه بين كشور ايران و دو كشور كانادا و آلمان به لحاظ نسبت درآمد سرانه به متوسط قيمت مسكن فاصله چنداني وجود ندارد اما به دو دليل عمده مردم در اين دو كشور برخلاف ايران به راحتي قادر به تامين مسكن هستند. اولين دليل به دسترسي آنها به تسهيلات موثر با سقف بالا و دوره بازپرداخت طولاني مربوط مي‌شود و دومين عامل مربوط به بالا بودن سطح درآمد سرانه آنها و امكان بيشتر به منظور پس‌انداز از سوي آنها وخانه‌دار شدن از اين مسير است.
در اين گزارش همچنين سهم مسكن در هزينه خانوارهاي شهري در كشور مورد بررسي قرار گرفته است. دادههاي ارائه شده نشان مي‌دهد سهم مسكن در هزينه خانوارهاي شهري در ۱۰ سال گذشته بي‌سابقه بوده است و از ۳۱ درصد در سال ۸۸ به ۳۶ درصد در سال ۹۸ رسيده است. سرمايه‌گذاري بخش‌خصوصي در شهر تهران و در كليه مناطق شهري كشور از سال ۹۲ تا سال ۹۵ نيز روند نزولي داشته است. از سوي ديگر سهم ارزش افزوده بخش مسكن از سال ۸۸ تا سال ۹۸ از ۷/ ۷ درصد به ۷/ ۴درصد كاهش يافته است.
گزارش اشکال
