صعود تند انتظارات تورمي در فصل گذشته، امن‌ترين و در عين حال گران‌ترين پناهگاه سرمايه -زمين- را با حجم بالاي خريدار سرمايه‌اي روبه‌رو كرد، به‌طوري‌كه افت شديد فروشنده در همين فصل باعث رشد نجومي قيمت‌ها شد. ميانگين قيمت زمين در تابستان به مترمربعي ۳۴ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان رسيد كه ۳۶ درصد نسبت به بهار افزايش پيدا كرد. اين شتاب قيمتي در بازار ملك تاكنون بي‌سابقه بوده است. بررسي‌ها مشخص مي‌كند «اضافه‌پرش» در قيمت زمين محرز است. در تهران نسبت قيمت زمين به مسكن به ۵۳/ ۱ رسيده است كه بالاترين عدد طي حدود سه دهه اخير است. همان‌طور كه اخيرا علائم اوليه در بازار املاك كلنگي براي برگشت قيمت‌ها از «اضافه‌پرش» مشاهده شد، اكنون با كاهش تقاضاي سرمايه‌اي، زمان تخليه ابرحباب زمين است.
پناه‌گيري سرمايه‌گذاران در امن‌ترين بازار اقتصادي در فصل هيجانات قيمتي بازارها، منجر به انفجار بي‌سابقه در بازار معاملات زمين و املاك مسكوني كلنگي شد. به‌طوري‌كه بازار معاملات زمين در تابستان با افزايش بي‌سابقه قيمت وحجم معاملات خريد همراه شد.ميانگين قيمت هرمترمربع زمين مسكوني در شهر تهران در حالي در تابستان امسال به ۳۴ ميليون و۸۰۰ هزار تومان رسيد كه اين ميزان شديدترين تورم فصلي در بازار ملك در تابستان محسوب مي‌شود. آمار رسمي مربوط به تحولات بازار زمين واملاك مسكوني كلنگي در تابستان امسال كه روز گذشته در گزارشي از سوي مركز آمار ايران منتشر شد نشان مي‌دهد در اين فصل ميانگين قيمت زمين در شهر تهران در مقايسه با يك فصل قبل يعني بهار ۹۹ با ابر حباب قيمتي مواجه شده است و در يك رويداد بي‌سابقه در اين بازه زماني ۳۶ درصد افزايش يافته است. اين تورم فصلي بي‌سابقه بالاترين تورم فصلي در بازار معاملات مسكن در ۲۰ سال اخير است. به اين معنا كه طي ۲۰ سال گذشته تاكنون نه تنها تورم فصلي با اين شدت در بازار معاملات زمين رقم نخورده است بلكه در بازار معاملات مسكن نيز چنين سطحي از تورم فصلي بي‌سابقه بوده است.
در بازار معاملات مسكن بالاترين ميزان تورم فصلي حول و حوش ۲۰ درصد بوده است. در حالي‌كه در فصل تابستان سال جاري تورم فصلي بازار زمين و املاك مسكوني كلنگي معادل ۳۶ درصد رقم خورد. اين موضوع نشان دهنده شكلگيري ابرحباب قيمتي در بازار زمين است. پيش از اين در گزارشي براساس تحقيقات ميداني شكلگيري ابرحباب قيمتي در بازار زمين و املاك مسكوني كلنگي را اعلام كرده بود كه آمارهاي رسمي مركز آمار اين موضوع را تاييد مي‌كند. بررسي‌ها درخصوص منشأ شكلگيري ابرحباب قيمتي در بازار معاملات زمين و املاك مسكوني كلنگي در تابستان امسال نشان مي‌دهد عامل بروز اين وضعيت شناسايي بازار زمين به‌عنوان امن‌ترين پناهگاه سرمايه‌اي در فصل هيجانات قيمتي در بازارهاي اقتصادي است.
همواره بازار معاملات زمين مورد توجه سرمايه‌گذاران ملكي با نقدينگي‌هاي كلان يا «سرمايه درشت»ها است. اين گروه از متقاضيان سرمايه‌اي در شرايط نااطميناني و بروز انتظارات تورمي، براي آنكه ريسك كمتري متحمل شوند بازار زمين را به‌عنوان پناهگاه امن سرمايه‌اي انتخاب كرده وبه آن ورود مي‌كنند. در تابستان سال جاري مهم‌ترين دليل بروز ابر حباب قيمتي در بازار معاملات زمين نيز ورود گسترده اين گروه از سرمايه‌گذاران به بازار زمين بود.
در واقع ورود اين گروه از سرمايه‌گذاران كه از اواخر پارسال به بازار زمين آغاز شده بود تابستان امسال به اوج خود رسيد.
اگر چه به دنبال بروز هيجانات قيمتي در ساير بازارهاي اقتصادي در نيمه اول سال جاري، اثرات ناشي از اين هيجانات خود را در شكل افزايش محسوس قيمت زمين و مسكن نشان داد اما اين اثر در بازار معاملات زمين در فصل تابستان به مراتب بيشتر از بازار مسكن بود.
مقصد سرمايه درشت‌هاي ملكي
آمارهايي كه روز گذشته درخصوص تحولات تابستاني بازار معاملات زمين واملاك مسكوني كلنگي در شهر تهران منتشر شد بيانگر دو علامت در اثبات اين موضوع است كه بازار معاملات زمين امن‌ترين پناهگاه سرمايهگذاري دست‌كم در دوره اخير هيجانات قيمتي و بروز نااطميناني و رشد محسوس انتظارات تورمي است. اگر چه بازار سرمايه در ميان همه بازارها از سال‌هاي گذشته تاكنون و در يك روند بلند مدت پربازده‌ترين بازار اقتصادي بوده است اما بازار معاملات مسكن كه طي دست‌كم دو دهه گذشته به‌طور متوسط سالانه رشد ۲۰ تا ۲۵ درصدي را تجربه كرده است كم‌ريسك‌ترين بازار براي سرمايه‌گذاران محسوب مي‌شود.
اين در حالي است كه سرمايه درشت‌هاي بازار ملك معمولا زمين را به‌عنوان مقصد سرمايهگذاري ملكي خود انتخاب مي‌كنند و افرادي كه سرمايه محدودتري دارند به بازار معاملات آپارتمان و واحدهاي مسكوني روي مي‌آورند. از سوي ديگر بررسي‌ها نشان مي‌دهد بازدهي بلند مدت بازار زمين و املاك مسكوني كلنگي همواره از بازدهي بلندمدت مسكن بيشتر بوده است. ميانگين رشد سالانه قيمت زمين در حالي طي ۳۰ سال گذشته حول و حوش ۳۰ درصد رشد كرده است كه اين ميزان در بازار معاملات مسكن حول و حوش ۲۵ درصد بوده است. تورم فصلي بي‌سابقه ۳۶ درصدي نيز يكي از علائم اثبات اين موضوع است. علامت ديگر مربوط به رشد شديد حجم معاملات خريد در بازار زمين در فصل تابستان در مقايسه با تابستان سال گذشته است. در تابستان امسال حجم معاملات خريد زمين واملاك مسكوني كلنگي در تهران بيش از ۹۰ درصد افزايش يافت. اين در حالي است كه با توجه به ركود فعاليت‌هاي ساختماني، اين افزايش كم‌سابقه در حجم معاملات خريد زمين در تابستان امسال ناشي از ورود تقاضاي مصرفي زمين يعني ورود سازنده‌ها به اين بازار و اقدام براي خريد زمين و ملك كلنگي نبوده است. بلكه مهم‌ترين علت رشد بيش از ۹۰ درصدي حجم معاملات خريد زمين در تابستان امسال همان ورود تقاضاي سرمايه‌اي به بازار تحت تاثير هيجانات قيمتي در ساير بازارها و تشديد انتظارات تورمي است.
تغيير روند در بازار زمين
حجم معاملات خريد زمين در تابستان امسال در حالي در مقايسه با تابستان سال گذشته ۹۲ درصد افزايش يافته است كه ميزان رشد فصلي مربوط به تعداد معاملات زمين پايتخت در همه فصل‌هاي سال ۹۸ در مقايسه با سال ۹۷ و هم در بهار ۹۹ در مقايسه با بهار ۹۸ منفي بود. در واقع تغيير نقطه‌اي مربوط به حجم معاملات زمين در تابستان امسال در حالي افزايش شديد و رشد ۹۲ درصدي را نشان مي‌دهد كه حجم نقطه‌اي معاملات زمين در سال ۹۸ و همچنين بهار ۹۹ سير كاهشي داشته است. حجم معاملات خريد زمين و املاك مسكوني كلنگي در فصل تابستان امسال در مقايسه با بهار ۹۹ نيز با رشد ۲۰ درصدي همراه شد كه اين ميزان رشد فصلي نيز رشدي قابل توجه است. نتيجه اين رفتار در بازار معاملات زمين و اين ميزان افزايش حجم معاملات خريد زمين و ملك كلنگي خود را در تورم فصلي بي‌سابقه ۳۶ درصدي در اين بازار نشان داده است. با اين حال، تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد تحت تاثير كاهش بدبيني‌هاي اقتصادي و همچنين كاهش ريسك‌هاي غير‌اقتصادي و تاثير آن بر كاهش هيجانات قيمتي در بازارهاي اقتصادي، ابر حباب قيمت زمين نيز در مسير تخليه قرار گرفته است و انتظار مي‌رود روند رشد قيمت و تورم زمين در ماه‌هاي پيش‌رو كند شده يا متوقف شود.
نسبت جديد قيمت زمين به مسكن
با اين حال تحولات بازار معاملات زمين واملاك مسكوني كلنگي در تابستان امسال از افزايش شكاف قيمتي بين بازار زمين وبازار مسكن خبر مي‌دهد. در حالي‌كه در دهه ۷۰ و ۸۰، همواره ميانگين قيمت زمين و مسكن تقريبا در سطحي برابر قرار داشت اما در سال‌هاي اخير متوسط قيمت زمين از متوسط قيمت مسكن در بازه‌هاي زماني يكسان پيشي گرفته است. در سال ۹۷ ميانگين قيمت زمين واملاك مسكوني كلنگي به ۲/ ۱ برابر قيمت مسكن رسيد واين ميزان در سال ۹۸ با افزايش شكاف بين متوسط قيمت زمين و ميانگين قيمت مسكن به ۴/ ۱ برابر رسيد. هم‌اكنون نيز به واسطه شكلگيري ابرحباب قيمتي در بازار زمين تحت تاثير عواملي كه به آن اشاره شد متوسط قيمت زمين به سطح ۵۳/ ۱ برابر ميانگين قيمت مسكن رسيده است.
اين شرايط نشان دهنده ابر حباب قيمتي در بازار زمين است و نشان مي‌دهد به‌رغم رشد شديد قيمت مسكن وبروز جهش قيمتي در بازار معاملات خريد و فروش واحدهاي مسكوني، متوسط قيمت زمين و املاك مسكوني كلنگي در مقايسه با ميانگين قيمت مسكن رشد نامتعارف و غيرمعمول داشته و با وضعيت ابرحباب قيمتي همراه شده است. تابستان امسال در حالي ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران به ۲۲ ميليون و۷۰۰ هزار تومان رسيد كه در اين فصل ميانگين قيمت هر مترمربع زمين به ۳۴ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان افزايش يافت. اين موضوع نشان‌دهنده افزايش شكاف قيمتي بين بازار زمين و بازار معاملات مسكن است. تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد علاوه بر ورود سرمايه درشت‌هاي ملكي به بازار زمين در نيمه اول سال جاري كه منجر به ثبت تورم فصلي بي‌سابقه در اين بازار و افزايش بيش از ۹۰ درصدي حجم معاملات خريد در بازار معاملات زمين طي تابستان ۹۹ شد و در واقع ابر حباب قيمتي در اين بازار را رقم زد يك عامل ديگر منجر به شارژ ابرحباب قيمتي بازار زمين شد.
درنيمه اول سال جاري تحت تاثير افزايش انتظارات تورمي و همچنين افزايش نااطميناني متاثر از رشد هيجاني ساير بازارها، مالكان املاك كلنگي عرضه اين املاك به بازار را كاهش دادند، با اين تصور كه در ماه‌هاي بعد مي‌توانند املاك خود را با قيمت بالاتري به بازار عرضه كنند. اين موضوع موجب شد در كنار ورود تقاضاي سرمايه‌اي به اين بازار، معاملات وسطح قيمت‌ها تحت تاثير قرار گرفته و ابرحباب قيمتي بازار زمين شكل بگيرد.
گزارش اشکال
