روند ارزاني وام مسكن در نهمين روز آذر نيز ركوردي جديد را به ثبت رسانيد. كاسته شدن از قيمت هر كدام از اوراق تسهيلات سبب شد تا وام مسكن پس از چند ركورد زني، در اين روز به نازلترين حد خود در پاييز نايل آيد. در همين خصوص نرخ سود وام مسكن در ادامه روند نزولي خود به سطحي كمتر از 21 درصد نيز رسيد. اما ديگر هزينه هاي وام مسكن در اين روز دستخوش چه تغييراتي شده اند؟
اوراق حق تقدم تسهيلات بانك مسكن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقي هستند كه مالك آن‌ها مي‌تواند با مراجعه به بانك در ازاي هر برگه از آن، از امتياز استفاده از 500 هزار تومان تسهيلات خريد يا ساخت مسكن استفاده كند. در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن مي‌توان براي گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده كرد. يك وام در قالب خريد مسكن است و وام ديگر كه براي بازسازي و تعمير استفاده مي شود در قالب تسهيلات جعاله پرداخت مي شود. حداكثر تسهيلات پرداختي از اين محل در تهران براي متاهلين 240 ميليون تومان است. مجردها نيز 140 ميليون تومان در اين قالب وام بگيرند.
در روز يكشنبه نهم آذر بازار اوراق مسكن در حالي بسته شد كه قيمت
نرخ بازده داخلي يكي از روش‌هاي استاندارد براي ارزيابي طرح‌هاي اقتصادي است. در اين روش تلاش ميشود تا جريان نقدينگي با نرخ بازگشت نامعلومي به نرخ كنوني تنزيل داده شوند
اساس اين نرخ بر اين مبنا است كه مثلا يك مبلغ مشخص در زمان آينده با توجه به نرخ بازدهي كشف شده در زمان حال چه ارزشي را دارد.
بنابر توضحيات ياد شده با كسر هزينه تهيه اوراق براي مجردين و متاهلين از مبلغ وام مسكن اشخاص نرخ سود موثر براي مجردها ديگر 17.5 درصد نخواهد بود.
اين نرخ در روز نهم آذرماه براي مجردها و متاهلين به حدي كمتر از 21 درصد رسيد. اين ميزان براي متاهلين ومجردين تقريبا 20.9 درصد بود كه كمترين حد اين متغير در پاييز بوده است. مقايسه اين رقم با موقعيت مشابه در ماه قبل نشان مي دهد كه نرخ سود وام مسكن تقريبا 2 واحد درصد كمتر شده است.
نرخ سود موثر به اين معناست كه افراد در طول 12 سال معادل اين سود مبلغي بيشتر از وامي كه در ابتدا اخذ كرده‌اند را بايستي به بانك برگردانند. در همين خصوص نهايتا خالص هزينه هاي مجرديني كه در روز نهم آذر براي اخذ وام مسكن از طريق خريد اوراق تسه اقدام كرده و بايد آن را در طول 12 سال به بانك باز پرداخت كنند برابر با 177.6 ميليون تومان خواهد بود. اين رقم براي متاهلين 329 ميليون تومان برآورد شد.
مقايسه اين هزينه ها با ارقام ثبت شده در روز قبل نشان مي دهد مبلغي كه در نهايت مجردين بايستي در طول 12 سال به بانك مسكن در قبل اخذ وام بپردازند به طور روزانه 600 هزار تومان كاهش پيدا كرده است. اين كاهش براي متاهلين متقاضي وام تقريبا 1 ميليون تومان به ثبت رسيده است.
شتاب كاهش قيمت اوراق در دو روز گذشته اندكي كاهشي شده است. اين موضوع البته در حدي نيست كه انتظار افزايش قيمت اوراق را در روز هاي ديگر داشته باشيم. به عبارت ديكر هنوز هم مي توان اميدوار به كاهش قيمت در اين بازار باشيم اما چنانچه اين شتاب روندكاهشي خود را حفظ كند، ارزاني وام مسكن دوامي نخواهد داشت.
هزينه اوراق در بازه سه ماهه نشان مي دهد كه اين رقم هر روز گام ديگري را در جهت ارزاني برداشته است. به حدي كه نسبت به ابتداي آذر مي توان گفت در نهايت هزينه اوراق 17 هزار و 800 تومان ارازنتر شده است.يعني در حد 22 درصد.
اما اين ارزاني در بازه قيمتي ذكر شده چه تفسيري مي‌تواند داشته باشد؟
كاهش قيمت اوراق ناشي از كاهش تقاضاي اوراق وام مسكن بوده است. اين افت خريد خود احتمالا به دو دليل رخ داده است. عامل نخست مي تواند ناشي از آن باشد كه اشخاص تمايل كمتري به حضور در بازار مسكن دارند. در همين خصوص مرور آمارهاي معاملات مسكن نشان مي دهد كه در آبان ماه به طور كلي تعداد معاملات دچار افت قابل توجهي شده است. بنابراين تقاضاي كم در اين بازار نيز مي تواند در ادامه روند كاهشي معاملات در بازار مسكن باشد.
اما عامل ديگري كه منجر به افت تقاضا شده مي‌تواند ناشي از كمتر شدن جذابيت اين بازار براي متقاضيان باشد. از آنجا كه ارزش متوسط براي هر متر مربع زمين مسكوني كه در آبان معامله شده نزديك به 27 ميليون و 200 هزار تومان بوده و متوسط متراژ تقريبا 84 مترمربع محاسبه شده است اين وام حد كمي از اين هزينه‌ها را مي تواند پوشش دهد.
در همين راستا ارزش معامله هر خانه 84 متري در آبان ماه 2 ميليارد و 284 هزار تومان ارزيابي ميشود. وام مجردها در اين بازار تنها 6 درصد اين هزينه و اين وام براي متاهلين 12.25 درصد هزينه هايشان را پوشش مي دهد.
اين سهم كم خود مي تواند دليل ديگري براي كاهش جذابيت اين بازار براي گيرندگان وام باشد.
متوسط آن نسبت به روز گذشته‌اش 2 هزار و 200 تومان ارزان تر ثبت شد. اين ميزان در روز هشت آذر ماه، خود با 3 هزار و 100 تومان كاهش به 64 هزار و 600 تومان تنزل پيدا كرده بود. ادامه اين روند ارزاني هزينه هر كدام از اوراق را به 62 هزار و 400 تومان رساند.اين درحالي است كه اعتبار هر ورق در بازار مسكن 500 هزار تومان است و به اعتبار هر ورق مي توان 500 هزار تومان وام مسكن دريافت كرد.
از آنجا كه بانك مسكن مبلغ وام براي مجردين 140 ميليون تومان و براي متاهلين را 240 ميليون تومان اعلام كرده است، مجردها نيازمند خريد 280 ورق و متاهلين 480 ورق خواهند بود.
كاهش قيمت اوراق سبب شد تا مجردها به منظور دريافت وام مسكن نزديك به 17 ميليون و 500 هزار تومان و متاهلين حدودا 30 ميليون تومان پول پردخت كنند.
قيمت اوراق در يك هفته گذشته نشان مي دهد كه آناني كه در هفته پيش اقدام به خريد وام مسكن كرده بودند نزديك به 21 درصد نسبت به روز جاري ضرر كرده اند. در همين خصوص محاسبات گواهي مي دهند كه در روز يكشنبه 9 آذر ماه هزينه وام براي متقاضيان 21 رصد كمتر از اين مقدار در يكشنبه هفته پيش بوده است. در مدت سپري شده در آذر چندين ركورد به ثبت رسيده است كه اين پنجمين ركورد ارزاني در اين ماه به حساب مي آيد.
گزارش اشکال
