وزن خانه هاي با قيمت كمتر از ميانگين شهر تهران بر كل معاملات سنگيني مي كند. با وجود آنكه متوسط قيمت مسكن در تهران ۲۶.۷ ميليون تومان اعلام شده، خانه هاي داراي قيمت متري ۱۰ تا ۲۰ ميليون تومان ۳۵ درصد معاملات را به خود اختصاص مي دهد. از سوي ديگر ۵۸ درصد واحدها با قيمتي كمتر از متوسط قيمت شهر معامله شده اند.
مهرماه ۱۳۹۹ توزيع فراواني معاملات مسكن شهر تهران برحسب قيمت يك متر مربع حاكي از آن است كه بيشترين سهم به ميزان ۸.۲ درصد به واحدهاي داراي ارزش ۱۶ تا ۱۸ ميليون تومان در هر متر مربع تعلق دارد و خانه هاي با قيمت متري ۱۴ تا ۱۶ ميليون و ۱۲ تا ۱۴ ميليون تومان به ترتيب با سهم ۷.۹ و ۷.۶ درصد در رتبه هاي بعدي قرار دارند. به طور كلي ۴۰ درصد معاملات مربوط به خانه هاي كمتر از متري ۲۰ ميليون تومان بوده است.
از طرف ديگر آمارهاي مهرماه ۱۳۹۹ نشان مي دهد سهم واحدهاي گران قيمت با ارزش بيش از متري ۵۰ ميليون تومان از معاملات مسكن شهر تهران چندان بالا نيست. مهرماه ۱۳۹۹ تنها ۹.۵ درصد معاملات مسكن شهر تهران به واحدهاي مسكوني با ارزش بيش از ۵۰ ميليون تومان در هر متر مربع تعلق داشت كه البته ۶.۵ درصد آن به خانه هاي داراي قيمت بيش از متري ۵۶ ميليون تومان اختصاص يافت.
سهم واحدهاي با قيمت بيش از متري ۳۰ ميليون تومان هم از كل معاملات مسكن شهر تهران ۳۵ درصد بوده كه در اين محدوده قيمتي نيز سهم غالب به ميزان ۱۷ درصد به خانه هاي داراي ارزش ۳۰ تا ۴۰ ميليون تومان تعلق دارد.
آمارهاي فوق نشان مي دهد خريد و فروش در هر دو سطح مصرفي و سرمايه اي متناسب با توان اقشار متوسط و پايين است؛ هرچند بنا به گفته كارشناسان ۷۷ درصد معاملات در بازار مسكن را خريد و فروش هاي سوداگرانه تشكيل مي دهد.
كاهش محسوس معاملات نوسازها در بازار مسكن
از طرف ديگر سهم واحدهاي كمتر از پنج سال در معاملات مسكن شهر تهران به كمترين ميزان خود دست كم از سال ۱۳۹۳ تا كنون رسيده است. بين سالهاي ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ با توجه به رشد درآمدهاي دولتي، افزايش ساخت و سازها متاثر از پروژه مسكن مهر، حجم توليد مسكن در پايتخت رونق گرفته بود. توليد مسكن شهر تهران در سال ۱۳۹۲ بالغ بر ۱۷۷ هزار و ۶۸۰ واحد مسكوني بوده كه در سالهاي پس از آن روند كاهشي به خود گرفته است؛ تا جايي كه در نيمه نخست سال جاري تعداد واحدهاي مسكوني پيش بيني شده از طريق صدور پروانه هاي ساختماني شهر تهران به ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسيده است.
مطابق آمار، تعداد واحدهاي در حال ساخت شهر تهران در نيمه نخست سال ۱۳۹۹ كاهش ۱۴ درصدي نسبت به شش ماهه ابتداي سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدي نسبت به نيمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان مي دهد. بررسي ها نشان مي دهد كاهش قدرت خريد، كمبود زمين ناشي از كاهش تعداد و افزايش شديد قيمت خانه هاي كلنگي، محدوديتهاي اعمال شده از سوي مديريت شهري در فروش تراكم و نبود چشم انداز روشن از بازدهي سرمايه در حوزه ساخت و ساز از جمله دلايل اصلي كاهش توليد مسكن جديد در پايتخت است.
نوسانات اقتصاد كلان كه به شكل كاهش محسوس توان خريد مسكن بروز كرده، متقاضيان را به تدريج از واحدهاي مسكوني نوساز به سمت واحدهاي قديمي سوق داده است. آمار بانك مركزي نشان مي دهد در سال حدود ۱۳۹۳ معمولا ۵۸ درصد معاملات مسكن شهر تهران را واحدهاي كمتر از پنج سال به خود اختصاص مي داد. اين ميزان در مهرماه ۱۳۹۴ به ۵۵ درصد، مهرماه ۱۳۹۵ به ۵۱ درصد، مهرماه ۱۳۹۶ به ۴۶ درصد، مهرماه ۱۳۹۷ به ۴۴ درصد، مهرماه ۱۳۹۸ به ۴۲ درصد و مهرماه ۱۳۹۹ به ۳۷ درصد رسيده است.
افت ۶۳ درصدي خريد و فروش واحدهاي نوساز در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۳ در شرايطي رخ داده كه سهم معاملات خانه هاي بالاي ۲۰ سال از ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۲ درصد در سال ۱۳۹۹ افزايش نشان مي دهد.
قيمت مسكن در تهران متري ۲۶.۷ ميليون تومان
تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۹ به ۸۶۵۶ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۲.۳ درصد و ۱۵۴ درصد افزايش نشان مي‌دهد. همچنين بر اساس اعلام بانك مركزي در ماه مورد گزارش، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران ۲۶.۷ ميليون تومان بود كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزايش يافته است.
گزارش اشکال
