وقتي بازاري رشد ناگهاني قيمت پيدا مي كند زياد شنيده مي شود كه مي گويند قيمت آن حباب دارد در كاهش هاي ناگهاني نيز از تخليه حباب استفاده مي شود. اكثرا اوقات دولتمردان و مديران اجرايي كشور نيز آن قدر در توجيه افزايش قيمت ها از كلمه حباب استفاده مي كنند كه دستمايه شوخي برخي از طنز نويسان شده و اقتصاد كشور را اقتصاد كف صابوني توصيف مي كنند . اما وقتي از حباب حرف زده مي شود دقيقا درباره چه چيزي بحث مي شود.
حباب قيمت چيست؟
حباب اقتصادي كه با نام‌هاي «حباب قيمت» يا «حباب بازار» نيز شناخته مي‌شود، پديده‌اي است كه به واسطه آن، قيمت يك دارايي به قيمتي بسيار بالاتر از ارزش واقعي آن مي‌رسد. در واقع حباب، چرخه‌ي اقتصادي افزايش سريع قيمت يك دارايي بوده كه در ادامه با انقباض و سقوط شديد همراه است.معمولاً حباب قيمت‌ها نه بر مبناي دلايل منطقي و ريشه‌اي، كه بر اساس هيجانات ناشي از موج ناگهاني خريد غيرضروري به وجود مي‌آيد.
دلايل ايجاد حباب قيمت
اقتصاددانان درباره حباب قيمتي دو ديدگاه دارند، گروهي بر سياست هاي مداخله دولت و چاپ پول به عنوان عامل اصلي ايجاد حباب در بازارهاي دارايي مثل بورس، مسكن، ارز و.. تاكيد دارند و گروه ديگر رفتار و احساس سرمايه گذاران را عامل ايجاد حباب مي دانند. در مجموع رشد بالاي نقدينگي در اقتصاد، پيش بيني اشتباه بر اساس يك سري زماني تاريخي و رفتار توده اي مي تواند زمينه ساز حباب شود.تحليل گران در هر بازاري از روشهاي مختلف براي تشخيص حباب استفاده مي كنند. در بازار مسكن اما ماجرا كمي متفاوت است زيرا برخي از كارشناسان به حباب قيمتي اعتقاد ندارند به گفته آنها مسكن كالايي همگن نيست كه بتوان حباب آن را به دست آورد در مقابل گروهي از اقتصاددان ها نيز با نسبت گيري ساده اي حباب قيمتي مسكن را استخراج مي كنند .
سه روش تعيين قيمت مسكن
اقتصاددانان معمولا در تعيين قيمت مسكن از سه روش استفاده مي كنند؛ شناسايي قيمت مسكن از برابري عرضه و تقاضا، برآورد قيمت مسكن بر اساس مدل ارزش حال و در نهايت قيمت مسكن بر اساس حباب انتظارات عقلايي.
شناسايي قيمت مسكن از كانال عرضه و تقاضا: عوامل تاثيرگذار بر قيمت در اين روش در سه دسته عوامل اقتصادي( مانند درآمد، نرخ بهره، اندازه بازار)، عوامل جغرافيايي و جمعيتي( مانند رشد جمعيت، شهرنشيني، اندازه خانوار) و عوامل نهادي( نظام مالي و مالياتي) قرار مي گيرد.
قيمت مسكن بر اساس ارزش حال: اين مدل مبتني بر قيمت مسكن و اجاره بها است. تحت انتظارات عقلايي كه آينده نگر است اين مدل بيان مي كند كه قيمت يك دارايي برابر ارزش حال سود هاي مورد انتظار از اين دارايي است و از نسبت قيمت به اجاره براي تشخيص حباب استفاده مي كند. به زبان ساده اين نسبت نشان مي دهد پول پرداخت شده براي خريد يك واحد مسكوني پس از چند سال اجاره اين واحد به دست سرمايه گذار باز مي گردد.
روش سوم محاسبه قيمت مسكن: يكي از گروه هايي كه به حباب قيمت مسكن اعتقاد ندارد اقتصاددانان طرفدار فرضيه بازار هاي كارآمد و ايده عقلانيت است. اما در بين اين گروه چهره هايي هستند كه به حباب هاي عقلايي در بازار هاي دارايي از جمله مسكن باور دارند. بر اساس نظريه استاندارد بازارهاي كارآ، نرخ بازدهي انتظاري حاصل از يك دارايي مجموع نسبت قيمتي سود دارايي (نسبت بازدهي مستقيم به قيمت دارايي) و سود سرمايه (بازدهي ناشي از تغييرات قيمت) است. در اين نظريه توضيح داده مي شود كه به وجود آمدن حباب‌هاي دارايي به اين معنا نيست كه فعالان بازار غيرعقلايي رفتار مي‌كنند و دچار توهم شده‌اند و قيمت‌هاي حبابي دارايي را به اشتباه به عنوان ارزش بنيادي دارايي ارزيابي كرده و دارايي را به خاطر ارزش بنيادي آن تقاضا نموده و مي‌خرند، بلكه آنها در انتظار افزايش بيشتر و بيشتر قيمت دارايي و بنابراين كسب سود سرمايه‌اي حاصل از دارايي در كوتاه‌مدت مي‌باشند. آنها ريسك بيشتري را مي‌پذيرند، تا سود بيشتري را در كوتاه‌مدت كسب كنند.
حباب سنج بازار مسكن در ايران
در ايران پژوهشگران از دو مدل استفاده مي كنند نسبت قيمت به درآمد سرانه و نسبت قيمت به اجاره مسكن. هر كدام از اين روش ها طرفداراني دارد اما به دليل محاسبه ساده تر نسبت قيمت به اجاره اين روش ظاهرا پركاربرد تر شده است.
نسبت قيمت به اجاره: از ديدگاه برخي اقتصاددانان نسبت قيمت مسكن به اجاره داراي يك رابطه ثابت و منطقي است و هر گونه انحرافي از ميانگين اين نسبت نشان دهنده حباب در قيمت است. در اين نسبت در صورت كسر p نماد قيمت مسكن است و R كه در مخرج مي آيد بيانگر درآمد مسكن از محل اجاره است. اين نسبت شبيه نسبت P/E در بورس است.
در ايران اين نسبت معمولا عددي بين 15 تا 25 ثبت شده است زماني كه بازار مسكن در شرايط ثبات نسبي قيمت قرار مي‌گيرد، نسبت قيمت به اجاره مسكن معمولا در پايين‌ترين سطح متعارف يعني حول و حوش عدد 15 قرار مي‌گيرد. اما زماني كه بازار دچار جهش قيمتي مي‌شود و ميزان قيمت ملك با نرخ مثبتي افزايش پيدا مي‌كند، اين نسبت به سقف، نزديك شده و معمولا به عدد 24 تا 25 مي‌رسد. در واقع اين شاخص نوسان گير بين اعداد 15 و 25 در حال نوسان است.
بازار مسكن حباب دارد؟
به تازگي تلويزيون اينترنتي اكو ايران در برنامه متراژ خود با دو كارشناس اقتصاد مسكن كه ديدگاه هاي متفاوتي نسبت به حباب در بازار مسكن دارند گفت و گو كرده است. محمود اولاد اعتقادي به وجود حباب در بازار مسكن ندارد در مقابل علي صادقي همداني از مدافعان وجود حباب در اين بازار است.
محمود اولاد كارشناس اقتصاد مسكن در خصوص اينكه چرا با وجود حباب در قيمت و اجاره مسكن، مخالف است، به سه عاملهمگن نبود قيمت مسكن، نارسايي هاي قيمت هاي متوسط به دليل تفاوت شديد قيمت در مناطق مختلف و محدود نبودن عايدي مسكن به نرخ اجاره اشاره دارد.
در مقابل اين رويكرد علي صادقي همداني با اشاره به استفاده از برخي نسبت ها در بسياري از كشورها براي سنجش حباب و تفاوت قيمت با ارزش هاي بنيادين و اثبات چنين پديده اي در پژوهش هاي مختلف وجود حباب در بازار مسكن را محتمل مي داند.
گزارش اشکال
