در صورت تصويب لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم، مالكان بايد هنگام فروش، «ماليات بر عايدي سرمايه» بپردازند. نرخ ماليات در صورت «خريد آپارتمان و فروش همان آپارتمان در ظرف يك‌سال» معادل ۵۰ درصد «سود واقعي» حاصل از معامله است.
انحراف دوم در ماليات مسكن
لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب سال ۹۴ درحالي در جلسات هيات دولت درحال بررسي براي تصويب نهايي است كه در اين لايحه دومين انحراف مالياتي اخير در بخش مسكن مشاهده مي‌شود.
محتويات مربوط به پيش‌نويس لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم كه يكبار در سال ۹۴ مورد بازنگري و تصويب قرار گرفت درحالي هم‌اكنون درحال بررسي براي اصلاح و تصويب نهايي در دولت قرار دارد كه در اين پيش‌نويس ضوابط مربوط به نرخ ماليات بر عايدي سرمايه مسكن دست‌كم با سه تغيير مهم و عمده مواجه شده است.اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد دريافت اين نوع ماليات در بخش مسكن دست‌كم بنا بر سه ابراشكال عمده براي الحاق به قانون، مردود است. هر چند نفس دريافت ماليات‌هاي بخش مسكن مانند ساير ماليات‌ها اقدامي مهم و ضروري است، اما وضع و دريافت اين ماليات‌ها بايد با در نظر گرفتن ملاحظات كارشناسي صورت گيرد.
بهمن ۹۸ متن پيش‌نويس اين لايحه از سوي وزارت اقتصاد به دولت ارسال شد كه در روزهاي اخير پس از بررسي و اعمال تغييرات مهم در كميسيون اقتصادي دولت، قرار است در جلسات هيات دولت بررسي ومصوب شود.
ماليات بر عايدي سرمايه مسكن يا ماليات ارزش افزوده املاك مسكوني، يكي از سه شكل ماليات‌هاي شناخته شده براي تنظيم و ساماندهي بازار مسكن است كه در كنار دو شكل ديگر ماليات‌هاي ملكي شامل ماليات بر خانه‌هاي خالي از سكنه و ماليات سالانه املاك مسكوني، به‌عنوان يكي از روش‌هاي موثر در مسير مقابله با سفته‌بازي و سوداگري ملكي در مقاطعي كه بازار معاملات مسكن در نتيجه هجوم تقاضاي سوداگران دچار التهاب قيمتي و نابساماني مي‌شود به‌كار گرفته مي‌شود. در سال ۹۴ و در جريان تصويب قانون اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم، ماليات بر عايدي سرمايه ملكي يا ماليات ارزش افزوده به‌عنوان يكي از ابزارهاي مالياتي قرار بود در متن قانون گنجانده شود، اما در نهايت و بنا بر برخي نظرهاي كارشناسي از متن لايحه حذف شد و صورت قانوني به خود نگرفت.
بهمن سال گذشته، اين ابزار مالياتي بار ديگر موردتوجه قرار گرفت و دريافت ماليات از عايدي سرمايه ملكي در پيش‌نويس لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم گنجانده شد. در آن زمان ضوابط، تعاريف و موارد مربوط به نحوه دريافت اين شكل از ماليات ملكي به‌صورت مفصل در پيش‌نويس لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم شرح داده شد، اما به تازگي و به‌دنبال شناسايي برخي موارد ابهام و اشكال در ضوابط دريافت ماليات از عايدي سرمايه ملكي، در نهايت موارد مهمي از آن تغيير كرده است. براساس نظر تدوين‌كنندگان و پيشنهاددهندگان دريافت اين نوع از ماليات‌هاي ملكي، دريافت ماليات ارزش افزوده مسكن منجر به تنظيم بازار و محدود‌سازي معاملات سفته‌بازان مي‌شود و از اين طريق به تعديل سطح قيمت‌ها در بازار كمك مي‌شود.
ضوابط و فرمول دريافت ماليات ارزش افزوده مسكن يا ماليات عايدي سرمايه ملكي درحالي به تازگي با تغيير مهم و اساسي مواجه شده است كه كارشناسان دريافت اين ماليات در شرايط فعلي را دومين انحراف مالياتي بخش مسكن عنوان مي‌كنند. انحراف مالياتي اول مربوط به تلاش سياست‌گذار و متولي بخش مسكن براي دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي از سكنه است كه هم‌اكنون و در اقدام اول يعني در فاز شناسايي اين خانه‌ها و مالكان آنها، دست‌كم ۱۰ خطاي مهم بروز كرده است.از جمله آنكه درحالي‌كه در فاز اول دريافت اين ماليات يعني فاز شناسايي بنا بر اين بود كه واحدهاي مسكوني خالي از سكنه شناسايي شده و اطلاعات آنها در سامانه شناسايي اين خانه‌ها ثبت شود، عملا عمليات شناسايي به عمليات خوداظهاري تغيير كرده است و به عبارت ديگر خوداظهاري جاي شناسايي را گرفته است. در برخي موارد اطلاعات مالكيتي افراد به‌صورت تكراري در اين سامانه درج شده است و يك فرد در ازاي مالكيت يك واحد مسكوني، بعضا مالك دو واحد شناخته شده است. يعني اطلاعات يك واحد دوبار در سامانه درج شده است.
نتايج انحراف اول مالياتي در بخش مسكن ناشي از اصرار براي دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي در نبود زيرساخت‌هاي مناسب و در غياب يك پكيج مالياتي كامل، از هم‌اكنون محرز شده است. اما كارشناسان در شرايطي كه ضوابط دريافت ماليات از عايدي سرمايه مسكن به تازگي در پيش‌نويس لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب سال ۹۴ تغيير كرده است از دريافت اين ماليات در شرايط فعلي به‌عنوان انحراف دوم مالياتي در بخش‌مسكن ياد مي‌كنند.
در واقع به اعتقاد آنها بعد از انحراف اول مبني بر اصرار براي دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي در شرايط فعلي و بروز مشكلات موجود در مسير آن، انحراف مالياتي دوم با تعريف نوع ديگري از ماليات براي بخش مسكن درحال رقم خوردن است. جزئيات پيش‌نويس لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم كه بهمن ماه ۹۸ از سوي وزارت اقتصاد به هيات دولت ارسال شد و پس از بررسي و تصويب در كميسيون اقتصاد دولت، اكنون درحال رسيدگي و تصويب نهايي در جلسات هيات دولت قرار دارد نشان مي‌دهد كه نرخ ماليات بر عايدي سرمايه براساس مدت تملك و تعريف اين ماليات، تغييرات فراوان و مهمي داشته است.
براساس پيش‌نويس وزارت اقتصاد، عايدي عبارت بود از مابه‌التفاوت (مازاد) ارزش روز زمان واگذاري املاك و حق واگذاري محل نسبت به ارزش زمان تملك يا قيمت تمام شده آن. اما در تغييرات جديد، كميسيون اقتصاد دولت اين تعريف را تغيير داده و موضوع تورم را به آن اضافه كرده است. براساس مصوبه اين كميسيون، عايدي عبارت است از عايدي به معناي مابه‌التفاوت (مازاد) ارزش روز زمان واگذاري املاك و حق واگذاري محل نسبت به ارزش زمان تملك يا قيمت تمام شده آن پس از كسر ارزش ناشي از افزايش تورم معادل نرخ تورم اعلامي بانك‌مركزي.
براساس جزئيات مصوبه كميسيون اقتصاد دولت درباره لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم كه درحال بررسي در هيات دولت است، نرخ‌هاي ماليات بر عايدي براساس مدت تملك نسبت به متن پيش‌نويس قبلي تغيير كرده است.
بر اين اساس، در صورتي كه مالكان اقدام به فروش ملكي كنند كه يك سال و كمتر از زمان خريد آن از سوي آنها گذشته باشد بايد پس از كسر تورم عمومي، ۵۰ درصد عايدي كسب شده يا سود به‌دست آورده ناشي از فروش واحد مسكوني را به‌عنوان ماليات پرداخت كنند. به‌عنوان مثال در صورتي كه فرد روي آپارتمان خريداري شده در سال گذشته يا در ماه‌هاي اخير ۱۰۰ درصد سود كسب كرده باشد و تورم عمومي نيز ۳۰ درصد باشد، ۷۰ درصد عايدي سرمايه ناشي از فروش ملك از سوي وي مشمول محاسبه ماليات ارزش افزوده مي‌شود. يعني فرد در صورتي كه يك‌سال يا كمتر از زمان خريد واحد مسكوني آن را به فروش برساند بايد ۵۰ درصد از ۷۰ درصد سود كسب‌شده را به‌عنوان ماليات به دولت پرداخت كند.
براساس تغييرات جديد، همچنين به ازاي سپري شدن هر سال تا ۴ سال معادل ۱۰ واحد درصد از نرخ مذكور(۵۰ درصد) كم مي‌شود. به اين معنا كه در سال دوم فرد بايد ۴۰ درصد از عايدي كسب شده از فروش مسكن پس از كسر تورم، در سال سوم ۳۰ درصد، در سال چهارم ۲۰ درصد، در سال چهارم و بيشتر نيز معادل ۱۰ درصد از سود خود را به‌عنوان ماليات ارزش افزوده مسكن پرداخت كند. اين درحالي است كه در پيش‌نويس ارائه شده توسط وزارت اقتصاد، نرخ‌هاي ماليات بر عايدي بر اساس مدت تملك براي فروش واحد در مدت زمان يك سال و كمتر ۲۵ درصد بود. همچنين بيش از يك سال تا شش سال به ازاي هر سال معادل ۵/ ۲ واحد درصد نرخ مذكور كاهش مي‌يافت و هفت سال و بيشتر نيز ۱۰ درصد بود.
تغيير مهم ديگري كه در پيش‌نويس اين لايحه به تازگي اعمال شده است مربوط به موارد معافيت پرداخت ماليات ارزش افزوده يا ماليات عايدي سرمايه ملكي است. مطابق مصوبه كميسيون اقتصادي دولت(مصوبه جديد)، هر نوع نقل‌وانتقال قطعي املاك و حق واگذاري محل واقع در ايران در تاريخ انتقال از طرف مالكان عين يا صاحبان حق به استثناي شش مورد خاص از پرداخت ماليات بر عايدي املاك معاف است. اولين مورد معافيت مربوط به نقل‌وانتقال قطعي املاك و حق واگذاري محل مشمول ماده ۷۷ اين قانون است. ماده ۷۷ قانون ماليات‌هاي مستقيم مالياتي است كه از اولين نقل‌وانتقال ساختمان‌هاي نوساز دريافت مي‌شود و در واقع ماليات بر درآمد و سود كسب شده از فرآيند ساخت از سازنده‌هاست. دومين معافيت در نظر گرفته شده در اين لايحه براي پرداخت ماليات بر عايدي سرمايه ملكي مربوط به معافيت اولين نقل‌وانتقال قطعي يك واحد مسكوني توسط هر شخص حقيقي يا فرزندان كمتر از ۱۸ سال تحت تكفل وي طي هر سه سال است. به اين معنا كه افراد مي‌توانند براي تبديل به احسن واحدهاي مسكوني مصرفي خود و... در هر سه سال اقدام به فروش كنند بدون آنكه ملزم به پرداخت ماليات بر عايدي سرمايه باشند. اين اقدام با هدف حمايت از نقل‌وانتقالات مصرفي مسكن و ايجاد و حفظ تعادل بين عرضه و تقاضاي واحدهاي مسكوني صورت گرفته است. نقل‌وانتقال قطعي املاك و حق واگذاري محل به‌واسطه ارث يا وصيت در زمان انتقال به نام وراث از آنجا كه مشمول پرداخت ماليات بر ارث مي‌شود نيز از پرداخت اين ماليات معاف است. همچنين نقل‌وانتقال قطعي املاك و حق واگذاري محل به‌صورت بلاعوض و نقل‌وانتقال قطعي املاك و حق واگذاري محل مشمول مواد ۶۸ و ۷۰ قانون ماليات‌هاي مستقيم نيز جزو موارد معافيت از اين نوع ماليات ملكي هستند.
در اين قانون يك تبصره مهم نيز مورد تغيير قرار گرفته است. در متن قبلي پيش‌نويس لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم درخصوص دريافت ماليات عايدي سرمايه ملكي(پيش‌نويس وزارت اقتصاد)، نقل‌وانتقال قطعي املاك و حق واگذاري محل كه قبل از تصويب اين قانون تملك شده باشد هم از پرداخت ماليات بر عايدي املاك معاف شده بود؛ اما در متن جديد آن دسته از واحدهاي مسكوني كه قبل از تصويب اين قانون تملك شده باشند با قيمت روز زمان تصويب قانون به‌عنوان قيمت مبدأ ارزش‌گذاري شده ودر زمان فروش، ارزش افزوده آنها و عايدي سرمايه فروشندگان با مبدأ زماني تاريخ تصويب قانون محاسبه مي‌شود. در واقع تاريخ تصويب قانون به‌عنوان زمان خريد اين واحدها درنظر گرفته‌شده و عايدي سرمايه از تفاضل قيمت فروش با قيمت روز واحد مسكوني در زمان تصويب اين قانون محاسبه خواهد شد. به اين ترتيب در پيش‌نويس جديد سه تغيير عمده در لايحه اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم درخصوص دريافت ماليات از عايدي سرمايه ملكي اعمال شده است. اولين تغيير مربوط به تغيير نرخ و فرمول دريافت اين ماليات است. تغيير دوم به درنظر گرفتن تورم عمومي در محاسبه اين ماليات و كسر آن از تفاضل قيمت زمان خريد وفروش مسكن از سوي افراد است. سومين تغيير، موارد معافيت اين قانون در مورد واحدهايي است كه تا قبل از زمان تصويب اين قانون خريداري شده باشند.
با اين حال كارشناسان معتقدند دست‌كم بنا به سه علت عمده در شرايط فعلي دريافت اين ماليات مردود است. هر چند نفس دريافت اين ماليات در برهه‌هايي از زمان كه فعاليت‌هاي سفته‌بازان در بازار مسكن بسيار پررنگ و اثرگذار است؛ لازم است؛ اما هم‌اكنون سه دليل عمده وجود دارد كه نشان مي‌دهد در شرايط فعلي حتي درصورت وضع اين ماليات، اثربخشي و كارآمدي مورد نياز محقق نمي‌شود وحتي وضع اين ماليات مي‌تواند اثر عكس در تنظيم قيمت‌ها در بازار مسكن داشته باشد.
اولين علت به شرايط اقتصاد كلان كشور در يك‌سال اخير برمي‌گردد. دست‌كم در يك‌سال گذشته به‌دليل رشد نقدينگي و ركود اقتصادي، نقدينگي به جاي آنكه صرف توليد شود و به بخش‌هاي توليدي هدايت شود، وارد بازار دارايي‌ها شد و سفته‌بازي را رقم زد. انتظارات تورمي نيز به اين نابساماني‌ها اضافه شد و در نهايت بسياري از خانوارها به‌دليل نگراني از كم‌ارزش شدن دارايي‌هاي خود هر كدام به يك بازار پناه آورده و برخي نيز به بازار مسكن وارد شدند. بنابراين اين گروه از افراد را نمي‌توان به‌واسطه ورود به بازار مسكن و خريد به قصد سرمايه‌گذاري و حفظ ارزش دارايي‌ها و محافظت از آن در برابر تورم تنبيه كرد. در واقع اين خريدها معلول شرايط اقتصادي كشور است. هر چند ممكن است اين موضوع از سوي سياست‌گذار اقتصادي اعلام شود كه افراد در قبال كسب سود خود از بازار مسكن بايد ماليات پرداخت كنند و شايد اين موضع‌گيري نادرستي هم نباشد. اما كارشناسان مي‌گويند وضع ماليات بر عايدي سرمايه زماني درست و اثربخش خواهد بود كه همزمان در تمام بازارها اعمال و دريافت شود. نه اينكه ساير بازارها از اين ماليات مصون باشند وتنها از بازار مسكن دريافت شود. در چنين شرايطي سرمايه‌ها از بازار مسكن گريزان و به ساير بازارها هدايت مي‌شوند. نتيجه اين موضوع بيش از آنكه مقابله با سفته‌بازي باشد در كاهش سرمايه‌گذاري و عرضه مسكن از يكسو و التهاب و نابساماني بيشتر در ساير بازارها از سوي ديگر در نتيجه خروج سرمايه‌ها از بازار مسكن و هجوم نقدينگي به ساير بازارها مانند بازار سهام، ارز، سكه، خودرو و... نمود پيدا مي‌كند. از آنجا كه بازار مسكن از ساير بازارهاي اقتصادي اثرپذير است، بروز التهابات در ساير بازارها به آشفتگي و التهاب بيشتر بازار مسكن نيز دامن مي‌زند و در نهايت هدف اوليه وضع اين قوانين مالياتي كه كنترل قيمت‌ها و ايجاد تعادل بين عرضه وتقاضاي مسكن است، محقق نمي‌شود. حتي در برخي موارد ممكن است اين اقدام به ضدكاركرد تبديل شده و باعث نابساماني بيشتر در بازار مسكن شود. اين درحالي است كه در برنامه‌هاي فعلي دولت نيز هيچ عزم جدي براي دريافت ماليات از سهامداران و خريداران سكه و ارز نيز وجود ندارد. با اين حال، نه تنها در زمان حال حاضر بلكه از گذشته نيز برخي كارشناسان اقتصادي، معتقد بوده‌‌اند كه از ميان سه ابزار و روش مالياتي در بخش مسكن اعم از دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي، ماليات سالانه مسكن و ماليات بر عايدي سرمايه ملكي، دريافت ماليات سالانه از املاك مسكوني روش موثري براي تنظيم بازار مسكن و جلوگيري از معاملات سوداگرانه در بازار مسكن است و حتي از اين طريق نه تنها سوداگران ملكي بلكه ملاكان حقوقي و بزرگ كه در نبود ابزارهاي مالياتي موثر و كارآمد در تشديد تحركات قيمتي و كمبود عرضه مسكن اثر سوء برجاي مي‌گذارند با افزايش هزينه‌هاي ملاكي، به ناچار اقدام به عرضه املاك در اختيار خود مي‌كنند و اين موضوع منجر به كاهش شكاف بين عرضه و تقاضاي مسكن خواهد شد.
بنا بر نظر عمده كارشناسان مالياتي، اگر قرار باشد از ابزارهاي مالياتي براي تنظيم بازار مسكن و تعديل سطح قيمت‌ها استفاده شود، دريافت ماليات سالانه از املاك مسكوني بهترين راهكار خواهد بود. ضمن آنكه دريافت اين شكل از ماليات نيز پيچيدگي‌ها، ابهامات و دشواري‌هاي ساير ماليات‌ها همچون ماليات از خانه‌هاي خالي و ماليات بر عايدي سرمايه ملكي را ندارد.
گزارش اشکال
