مقابله با احتكار مسكن از بيراهه مالياتي باعث بروز ۱۰ خطا در فاز اول اقدام شد. اوايل امسال دولت با مراجعه به قانون ۵ سال پيش مرتبط با خانه‌هاي خالي، مصمم به اخذ ماليات از محتكران – مالكان واحدهاي بلااستفاده – شد. براي اين منظور، در فاز اول، سامانه‌اي براي شناسايي مالكان راه‌اندازي شده كه نتايج اوليه آن نشان مي‌دهد «اتكا به خوداظهاري محتكران» جايگزين «شناسايي بي‌عيب و نقص» شده است. ناكامي در اين مدل برخورد – ماليات انحرافي – از قبل، پيش‌بيني شده بود. مطالعات جهاني، تاكتيك صحيح ضداحتكار مسكن را «ماليات سالانه» معرفي مي‌كند.
اشكالاتي كه در سامانه شناسايي خانه‌هاي خالي، مالكان را غافلگير مي‌كند
اصرار دولت بر ورود به «بيراهه مالياتي» براي مقابله با «احتكار آپارتمان»، اين مدل تنظيم بازار مسكن را در همان گام اول اقدام، با شكست مواجه كرد. اوايل امسال با ادامه سريال جهش قيمت مسكن -به‌عنوان سومين سال رشد شتابان قيمت واحدهاي مسكوني در پايتخت- متولي اين بخش سراغ ماده‌اي از قانون مصوب سال ۹۴ تحت نام «ماليات بر خانه‌هاي خالي» رفت و بدون توجه به علل كليدي «انجماد ۵ ساله ماده ۵۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم» و حتي بي خبر از ريشه‌هاي جهش، مرحله اول اخذ ماليات از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه را به اجرا درآورد با اين تصور كه ملاكان از ترس ماليات بلافاصله به فروش رومي‌آورند، تورم مسكن آرام مي‌گيرد و همه خانه اولي‌ها خيلي زود صاحب خانه مي‌شوند.
اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي مطابق قانون مصوب، در ابتدا به يك «بانك اطلاعاتي يكپارچه از مالكان، ساكنان و كاربران همه واحدهاي مسكوني موجود در سراسر كشور» نيازمند است تا در گام نخست، تعداد و موقعيت خانه‌هاي خالي و هويت مالكان اين املاك بلااستفاده، «شناسايي» شود و سپس، سازمان امور مالياتي با استناد به نتايج مرحله اول (شناسايي)، بتواند در گام دوم، نسبت به «دريافت ماليات» از مالكان مشمول ماليات (شناسايي شده)، اقدام كند.
گام اول، فصل گذشته با راه‌اندازي «سامانه ملي املاك و اسكان كشور» برداشته شد اما اكنون بروز ۱۰ خطاي اساسي در همين فاز ابتدايي – فاز شناسايي محتكران مسكن- عملا امكان «شناسايي موثر و صحيح» ملاكان را براي دولت سلب كرده و از آن مهم‌تر، با مشاهده اين خطاها از سوي كاربران، «سيگنال ناتواني مالياتي» در حال ارسال به محتكران ملك است. اثر اين سيگنال مي‌تواند به ضدهدف ماليات تبديل شود. كارشناسان بروز اين خطاها را از قبل، پيش بيني و نسبت به تبعات «ورود به مسير انحرافي براي برخورد با محتكران مسكن» هشدار داده بودند. اما دولتي‌ها در خوش‌بينانه‌ترين حالت، به علت «كم آگاهي نسبت به تجربه‌هاي مالياتي موفق كشورها در حوزه كنترل سفته بازي و سرمايه‌گذاري ملكي»، يك راست سراغ فرمول معيوب (سياست بد) در اين حوزه رفتند و در حال‌حاضر «بن بست در انتهاي اين بيراهه»، دست‌كم براي اهل فن و البته فعالان بازار ملك، كاملا مشهود است.
در كنار بيراهه مالياتي (ماليات بر خانه خالي)، يك راه اصلي و آزموده شده با نام «ماليات سالانه بر املاك» وجود دارد كه خيلي از كشورها به كمك اين تاكتيك درست، بدون زحمت راه‌اندازي انواع و اقسام سامانه و سعي و خطاهاي پرهزينه و بدون نتيجه، توانسته‌اند در اين راه، هزينه واقعي سرمايه‌گذاري ملكي و خالي گذاشتن خانه‌ها را از مالكان دريافت كنند و منشأ اثر مثبت به نفع خانه اولي‌ها و تقاضاي مصرفي خانه باشند. اما در كشورمان، فعلا محصول اجراي طرح (قانون) ماليات بر خانه‌هاي خالي آن هم در ميانه فاز اول اجرا، چيزي جز «اطلاعات ناقص و داده‌هاي موهوم از وضعيت املاك و مشخصات مالكان» نيست و با چنين اوضاعي، «متقاعد شدن سازمان امور مالياتي براي استناد به اين اطلاعات بابت شروع اخذ ماليات (گام دوم)»، بسيار بعيد به‌نظر مي‌رسد.
پيامك «هشدار» يا مرئي‌كننده خطاها ؟
ماجراي «بيراهه مالياتي» در بازار مسكن از اين قرار است كه دولتي‌ها براي كاهش ميل به سرمايه‌گذاري ملكي -كم كردن هيجان خريد آپارتمان در سمت تقاضاي غيرمصرفي- سراغ اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي رفتند. براي اين منظور، متولي بخش مسكن سامانه جامع املاك و اسكان كشور را راه‌اندازي كرد تا واحدهاي مسكوني خالي از سكنه را شناسايي كند. اما در اين سامانه، براساس پيامك‌هايي كه در هفته‌هاي اخير براي گروهي از مالكان آپارتمان در سراسر كشور ارسال شده است، هيچ «نشانه‌اي ولو ضعيف يا خفيف، از موفقيت‌آميز بودن عمليات شناسايي» ديده نمي‌شود بلكه برعكس، «مالكيت نداشته، براي برخي افراد در سامانه اعلام شده، براي برخي ديگر، مالكيت تكراري به ثبت رسيده و براي گروهي كه صاحب املاك خالي هستند نيز احتمالا اطلاعاتي بارگذاري نشده است.»
به اين ترتيب، ميوه ماليات بر خانه خالي به جاي اينكه براي محتكران، تلخ باشد فعلا براي آنهايي كه نبايد، مساله‌ساز شده است. مساله به‌وجود آمده، ناشي از شكل گردآوري اطلاعات ملكي مالكان است.
مبناي گردآوري اطلاعات ملكي مالكان در سامانه جامع املاك و اسكان كشور – سامانه مقدماتي براي ماليات بر خانه‌هاي خالي- استفاده از دو دسته اطلاعات ملكي مالكان سراسر كشور است. دسته اول، «اطلاعات ثبتي» مالكان است كه از بانك داده‌هاي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور يعني جايي كه با صدور سند محضري براي خريدار يك واحد مسكوني، اطلاعات هويتي او و مشخصات ملك او توسط سردفتران در قوه‌قضائيه ثبت مي‌شود، برداشت شده و دسته دوم، «اطلاعات رهگيري» املاك است كه اين دسته نيز از بانك داده‌هاي رهگيري املاك يعني جايي كه مشخصات مبايعه‌نامه‌ها (قراردادهاي منتهي به فرآيند صدور سند محضري) توسط مشاوراملاكي‌ها درج مي‌شود، برداشت شده به‌طوري‌كه هر دو دسته اطلاعات توسط مسوولان دولتي مجري فاز اول ماليات بر خانه خالي، در سامانه جامع املاك و اسكان كشور بارگذاري شده است.
يك آپارتمان، دو مالك يكسان!
اولين خطاي اساسي در فاز اول اجراي طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي، در همين بارگذاري غيرحرفه‌اي اطلاعات مالكان و املاك شان رخ داده است به‌طوري‌كه «بارگذاري داده‌هاي موازي درباره مالكيت افراد» در سامانه جامع املاك و اسكان، سبب شده براي فرد داراي فقط يك واحد مسكوني، «مالكيت دو واحد مسكوني» در اين سامانه، اعلام شود. يك مالكيت، براساس مبايعه نامه‌اي كه او هنگام خريد تنها آپارتمان خود، امضا كرده است و مالكيت دوم نيز دوباره براي همان آپارتمان و اين بار براساس سند ثبتي صادر شده براي آن.
اين شكل برداشت اطلاعات سبب شده افرادي كه فقط يك آپارتمان دارند به‌عنوان مالكان دو واحد مسكوني، از نظر دولت شناخته شوند حال اينكه، هر دو واحد، مشخصات كاملا يكسان دارند و در واقعيت، يك واحد مسكوني است، اما از نظر سامانه شناسايي خانه‌هاي خالي، دو واحد مجزا به حساب مي‌آيد! اگر به جاي استفاده موازي از بانك اطلاعات سازمان ثبت و بانك اطلاعات رهگيري معاملات املاك، اين اطلاعات به‌صورت حرفه‌اي، استخراج و داده‌هاي همپوشان و تكراري، مورد حذف و تصفيه قرار مي‌گرفت، شايد خطاي «يك واحد، دو مالكيت يكسان» رخ نمي‌داد.
ضعف بانك‌هاي اطلاعاتي موجود درباره وضعيت املاك و مالكيت‌ها در كشور، يكي از همان دلايلي است كه طي ۵ سال گذشته مانع از اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي شد. (علت دوم نيز نرخ بسيار پايين و طنزآميز ماليات است). در همه سال‌هاي اخير، بخش قابل توجهي از واحدهاي مسكوني كه خريد و فروش شدند، هنوز سند محضري ندارند و مالكان آنها به دلايل مختلف، موفق نشده‌اند سند براي واحد خود دريافت كنند يا نخواسته‌اند سند براي ملك‌شان صادر شود. اين واحدهاي بدون سند، خود به دو گروه تقسيم مي‌شوند؛ واحدها و آپارتمان‌هايي كه حتي مبايعه‌نامه نيز براي شان نوشته نشده است و بنابراين اطلاعات آنها نه در سامانه ثبت اسناد و املاك و نه در سامانه رهگيري وجود ندارد. گروه دوم اما املاك داراي كدرهگيري (داراي مبايعه‌نامه بنگاهي) هستند كه اطلاعات‌شان فقط در سامانه رهگيري است. با اين شكل طبقه‌بندي ناهمخوان و ناقص اطلاعات املاك و مالكان، طبيعي است كه اگر با عجله (شبيه اتفاقي كه در سه، چهار ماه اخير افتاد) قرار باشد بانك اطلاعات جامع و ملي از املاك تشكيل شود، نتيجه‌اي جز به‌دست آمدن داده‌هاي موازي، موهوم و غلط از بازار ملك عايد دولت نخواهد شد. اتفاقي كه الان رخ داده است!
وزارت اقتصاد سال ۹۶ در يك آسيب‌شناسي درباره علل اجرايي نشدن قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، يكي از اشكالات اين قانون را «نپرداختن درست و درمان به نحوه گردآوري اطلاعات مالكان آپارتمان‌هاي خالي از سكنه» مطرح و به صراحت، شرط مقابله صحيح با احتكار مسكن را «چاره‌انديشي صحيح براي نحوه مقابله مالياتي» اعلام كرده بود.
در شكل فعلي «توراندازي مالياتي براي مالكان خانه‌هاي خالي»، خطاي دوم، بزرگ‌تر از خطاي اول است. طبق قانون مصوب سال ۹۴، قرار بود دولت (وزارت راه و شهرسازي)، خانه‌هاي خالي و مالكان اين خانه‌ها را «شناسايي» كند نه اينكه به هر مالك در كشور پيامك داده شود كه او وارد يك سامانه شود و خودش، به دولت اظهاركند كه خانه خالي دارد يا ندارد! فاز اول اجراي اين قانون اما در حال حاضر، به جاي آنكه مبتني بر «عمليات شناسايي» باشد، به «شيوه خوداظهاري» تكيه و وابستگي دارد. از حدود يك ماه پيش تا كنون، دولت پيامك‌هايي به تلفن همراه مالكان واحدهاي مسكوني ارسال كرده كه مضمون آن به اين شرح است: «مالك محترم براي تعيين وضعيت سكونت و مالكيت املاك خود، ظرف مدت ۱۰ روز آينده به سامانه املاك و اسكان به آدرس amlak.mrud.ir مراجعه كنيد.»
نتيجه مراجعه افراد دريافت‌كننده اين پيامك به سامانه املاك و اسكان كشور نشان مي‌دهد، «يكسري اطلاعات خام و اوليه درباره مالكيت افراد و املاك‌شان» در اين سامانه از روي همان داده‌هاي ثبت اسناد و رهگيري معاملات ملك، وجود دارد كه هر فرد بايد خودش با خوداظهاري، نسبت به «بهره‌برداري يا خالي بودن واحد مسكوني»، اطلاعات تكميلي و صحيح را وارد سامانه كند. اختيار دادن به ملاكان براي اعلام اطلاعاتي كه منافع‌شان در دادن اطلاعات غلط درباره آن موضوع است، كاملا با اصل و اساس طرح و منطق پشت سر آن، در تضاد و مغايرت است. صرف نظر از اين مغايرت منطقي، «استفاده دولت از شيوه خوداظهاري به جاي شناسايي»، با متن قانون مصوب سال ۹۴ نيز در تعارض است.
خودتان وارد تور ماليات شويد
در متن قانون اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم – در ماده ۱۶۹ مكرر- اولين ماموريت دولت براي اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي، راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان كشور، تعريف شده است. اين ماده چنين مي‌گويد: «به منظور شفافيت فعاليت‌هاي اقتصادي و استقرار نظام يكپارچه اطلاعات مالياتي، پايگاه اطلاعات هويتي، عملكردي و دارايي موديان مالياتي شامل مواردي نظير اطلاعات مالي، پولي و اعتباري، معاملاتي، سرمايه‌اي و ملكي اشخاص حقيقي و حقوقي در سازمان امور مالياتي كشور ايجاد مي‌شود.
وزارت راه و شهرسازي موظف است حداكثر شش ماه پس از تصويب اين قانون «سامانه ملي املاك و اسكان كشور» را ايجاد كند. اين سامانه بايد به‌گونه‌اي طراحي شود كه در هر زمان امكان شناسايي برخط مالكان و ساكنان يا كاربران واحدهاي مسكوني، تجاري، خدماتي و اداري و پيگيري نقل و انتقال املاك و مستغلات به‌صورت رسمي، عادي، وكالتي و… را در كليه نقاط كشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازي موظف است امكان دسترسي برخط به سامانه مذكور را براي سازمان امور مالياتي كشور ايجاد كند.»
همان‌طور كه در متن قانون آمده است، مالكان خانه‌هاي خالي بايد از طريق «شناسايي» املاك بدون استفاده و خالي از سكنه، در تور مالياتي انداخته شوند نه اينكه اين انتظار وجود داشته باشد مالكان، خودشان با اراده و ميل خودشان – خوداظهاري- وارد تور شوند و به دولت براي پرداخت ماليات اعلام آمادگي كنند. اين مدل مخدوش و نامتعارف -خوداظهاري- البته يك پيامد منفي مهم‌تري هم دارد و آن، «مشمول شناخته شدن يك مالك فاقد خانه خالي براي پرداخت ماليات» است.
اين خطر به‌خاطر همان خطاي «دو مالكيت براي يك نفر بابت يك واحد مسكوني؛ يكي از روي مبايعه‌نامه و ديگري از روي سند صادرشده براي آن مبايعه نامه» وجود دارد.
خطاي سوم در فاز اول اجراي قانون ماليات بر خانه خالي – فاز شناسايي- آن است كه دريافت‌كنندگان پيامك، بعد از مراجعه به سايت سامانه جامع املاك و مستغلات، متوجه مي‌شوند املاكي به‌عنوان املاك آنها در سامانه به نمايش درمي‌آيد كه اصلا متعلق به آنها نيست. جالب آنكه، در متن راهنماي سامانه، يكسري بندها وجود دارد كه به تك تك اين خطاها پرداخته و براي حذف آنها توسط خود كاربران، شيوه‌هاي مشخص حذف و اضافه اطلاعات، شرح داده شده است. به‌عنوان مثال، افرادي كه مالكيت ساختگي، در سامانه، براي آنها منظور شده است و املاكي كه اصلا متعلق به آنها نيست، به‌عنوان املاك تحت مالكيت آنها، اعلام شده است، بايد در قسمت اقدام در سامانه، گزينه «اين ملك متعلق به من نيست» را فعال (كليك) كنند.
خطاي چهارم، نمايش املاك فروخته شده به‌عنوان ملك تحت مالكيت فرد است. براي حذف اين قسمت از اطلاعات غلط نيز بايد از گزينه «واگذار كرده‌ام»، استفاده شود تا اطلاعات صحيح -از طريق خوداظهاري- جاي اطلاعات مخدوش بنشيند.
خطاي پنجم، ثبت ملك تجاري به اسم آپارتمان (ملك مسكوني) است.
خطاي ششم اما كه به اندازه خطاي اول و دوم، مهم و براي افراد مشكل‌آفرين است به «وضعيت سكونتي خانه دوم يا چندم افراد» برمي‌گردد. براي املاكي كه در سامانه خانه‌هاي خالي به‌عنوان ملك اول و دوم و چندم معرفي مي‌شود، وضعيت سكونتي مشخص نشده است؛ يعني مثلا فردي كه واحد مسكوني دوم خود را اجاره داده است، آن پيامك را دريافت كرده و فردي كه خانه خالي دارد هم همين پيامك با همين كيفيت را دريافت كرده است. اين دو با مراجعه به داخل سامانه، يكسري اطلاعات كاملا عين هم مي‌بينند بدون آنكه براي موجر، «اطلاعات اجاره» به نمايش دربيايد و براي دومي، «اطلاعات خالي بودن». مالك خودش بايد اقرار كند كه واحد مسكوني دوم يا چندم او، دست مستاجر است يا دست فرد ديگري يا اينكه خالي نگهداري مي‌شود.
خطاي ششم، واكنش صفر سامانه به اطلاعات تصحيح شده توسط مالك است. ظاهرا بعد از اينكه فرد اعلام مي‌كند «ملك به نمايش درآمده در سامانه متعلق به او نيست»، همچنان آن ملك تحت مالكيت اين شخص نشان داده مي‌شود.
خطاي هفتم به واحد مسكوني اصلي افراد كه در آن ساكن هستند مربوط مي‌شود. در اين سامانه، واحدي كه مالكان در آن زندگي مي‌كنند، به‌عنوان ملكي معرفي شده كه از نظر سامانه، وضعيت مصرفي آن مشخص نيست! اين در حالي است كه اگر اين سامانه با بانك اطلاعاتي ادارات آب و برق و گاز و مخابرات، لينك مي‌شد، امكان تمييز داده شدن واحدهاي مسكوني تحت سكونت و بهره‌برداري با واحدهاي بلااستفاده امكان‌پذير مي‌شد و نيازي به خوداظهاري و غافلگير شدن مالكان نبود.
خطاي هشتم كه باز هم خطاي مهمي است به واحدهاي مسكوني فروخته شده افراد برمي‌گردد. افرادي كه واحد مسكوني خود را فروخته‌اند ممكن است در سامانه جامع املاك و اسكان، همچنان مالك آن واحد شناخته شده‌اند (اين احتمال از آنجا مطرح است كه در قسمت راهنماي سامانه، براي اين مشكل، راهكار در نظر گرفته شده است). اين افراد ظاهرا بايد صبر كنند تا خريدار، وارد سامانه شود و خودش اقرار كند كه مالك جديد آن واحد مسكوني است در غير اين‌صورت، احتمالا ماليات آن آپارتمان را بايد فروشنده بپردازد!
خطاي نهم نيز «محدود شدن ماليات به شهرهاي با جمعيت بيش از ۱۰۰ هزار نفر» است. عمده خانه‌هاي خالي و بلااستفاده در شهرهاي توريستي زير ۱۰۰ هزار نفر است. اين معافيت سبب مي‌شود از حالا به بعد، تنور معاملات مسكن بازار املاك شهرهاي كوچك داغ‌تر از قبل شود و سفته‌بازها و سوداگران به آنجا كوچ كنند. خطاي آخر اما «همين ارسال پيامك» است. اگر يك مالك، تلفن همراهي كه زمان خريد ملك، در مبايعه‌نامه يا دفترخانه، قيد كرده را بعد از انجام معامله، واگذار كرده باشد، در اين صورت، از پيامك‌هاي اين روزها كاملا بي‌خبر است و اطلاعات ناقص موجود در سامانه، ممكن است او را مشمول مالياتي كند كه در اصل، مشمول آن نيست.
فرصت جبران با ماليات جهاني
كارشناسان در اين مقطع كه مشخص شده عمليات دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي در گام اول اجرا يعني شناسايي مالكان مشمول، به مشكلات ۱۰ گانه برخورد كرده است، به دولت توصيه مي‌كنند مثل كشورهاي مختلف جهان عمل كند و مالياتي كه «هيچ نيازي به شناسايي و خوداظهاري» ندارد را براي كنترل التهاب مسكن، از مالكان دريافت كند. اين ماليات، «ماليات سالانه بر املاك» است و معادل نرخي از ارزش روز املاك – حداقل نيم درصد- از همه واحدهاي مسكوني دريافت مي‌شود. بنابراين چون همه مالكان مشمول پرداخت ماليات سالانه ملكي مي‌شوند، نيازي به شناسايي نيست و احتمالي هم براي طفره رفتن، سوءاستفاده كردن يا دريافت از مالكان غيرمشمول، وجود ندارد.
ماليات سالانه بر املاك، عملا هزينه نگهداري بلااستفاده آپارتمان براي مالكان چند خانه‌اي را بالا مي‌برد و به شكل خودكار باعث فروش يا اجاره املاك خالي خواهد شد. تاكتيك درست در اين مقطع، استفاده از الگوي متداول مالياتي در بازار مسكن است. دولت در بودجه سال ۹۹ كل كشور، اين ماليات را پيش‌بيني كرده اما آپارتمان‌هاي حداقل ۱۰ ميليارد تومان را مشمول اين ماليات كرده است. به نظر مي‌رسد سطح ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني موجود در شهرهاي بزرگ و كوچك به گونه‌اي است كه دولت با نوشتن آيين‌نامه مخصوص اين بند از بودجه مي‌تواند با حذف كف قيمت يا پايين آوردن آن به مثلا يك يا دو ميليارد تومان، خيلي زودتر از فرآيند تصويب يك طرح يا لايحه، اخذ ماليات سالانه بر املاك را در كشور كليد بزند.
در فرمول ماليات سالانه بر املاك حتي دولت مي‌تواند براي آپارتمان‌هاي كاملا مصرفي (مساحت پايين ۸۰متر مربع و قيمت‌هاي پايين‌تر از ميانگين شهر)، نرخ مالياتي كمتر و براي آپارتمان‌هاي گران‌تر نرخ مالياتي با ضريب بيشتر وضع كند. مطالعات درباره بيشترين اثرگذاري انواع ماليات‌هاي ملكي بر رفتار تقاضاي غيرمصرفي نشان مي‌دهد ماليات بر خانه‌هاي خالي، ضعيف‌ترين اثر (تازه مشروط به اجراي درست آن) را دارد و ماليات سالانه بر املاك داراي بيشترين تاثير است.
گزارش اشکال
